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为您提取本文阅读重点：个人商铺出租给企业的需缴纳什么税、出租店面需要缴纳哪些税费?
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一、其他个人出租商铺
一、增值税
其他个人出租商铺，按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过15万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
依据：国家税务总局公告2016年第16号第八条第二项、财政部 税务总局公告2021年第11号、国家税务总局公告2021年第5号公告
二、个人所得税
个人所得税按财产租赁所得计算，以不含增值税收入依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由个人负担的租赁财产实际开支的修缮费用和税法规定的费用扣除标准（即每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用）其余额为应纳税所得额，税率是20％。
依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，国税函〔2009〕639号。
三、房产税
其他个人出租商铺，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%(2019.1.1-2021.12.31 减半征收)
计征房产税的租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。注意：出租房产在合同中规定免租期，不属于视同销售服务，不需要交增值税、印花税和个人所得税，但是需要按照房产原值缴纳房产税。
依据：财税〔2019〕13号、《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条，财税〔2016〕43号、财税〔2010〕121号。
四、印花税
财产租赁按租金的 1‰贴花。应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。
依据：《中华人民共和国印花税法》
五、城市维护建设税
城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。
纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。
依据：《中华人民共和国城市维护建设税法》
六、教育费附加和地方教育附加
教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、消费税同时缴纳。
地方教育附加统一按增值税、消费税实际缴纳税额的2%征收。
自2016年2月1日起，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。
个人免征增值税的，同时免征教育费附加和地方教育附加。
依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）第一条，国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号），《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）。
七、城镇土地使用税
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。
依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
二、其他个人出租住房
一、增值税
其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过15万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
依据：国家税务总局公告2016年第16号第八条第二项、财政部 税务总局公告2021年第11号、国家税务总局公告2021年第5号公告
二、个人所得税
个人所得税按财产租赁所得计算，以不含增值税收入依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由个人负担的租赁财产实际开支的修缮费用和税法规定的费用扣除标准（即每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用）其余额为应纳税所得额，税率是20％。
对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号），《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第一项。
三、房产税
按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 – 实际缴纳的增值税）×4% （2019.1.1-2021.12.31减半征收)
依据：《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三项、财税〔2019〕13号。
四、印花税
个人出租住房免征印花税。
依据：《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二项。
五、城市维护建设税
城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。
纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。
依据：《中华人民共和国城市维护建设税法》
六、教育费附加
教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、消费税同时缴纳。
地方教育附加统一按增值税、消费税实际缴纳税额的2%征收。
自2016年2月1日起，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。
依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）第一条，国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号），《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）。
七、城镇土地使用税
对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
依据：《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三项。
三、其他个人出租场地
一、增值税
纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。其他个人出租场地，按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过15万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
依据：国家税务总局公告2016年第16号第八条第二项，国家税务总局公告2016年第16号第八条第二项、财政部 税务总局公告2021年第11号、国家税务总局公告2021年第5号公告
二、个人所得税
个人所得税按财产租赁所得计算，以不含增值税收入依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由个人负担的租赁财产实际开支的修缮费用和税法规定的费用扣除标准（即每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用）其余额为应纳税所得额，税率是20％。
依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）。
三、房产税
场地、土地出租不属于房产税的征税范围。
依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》
四、印花税
《中华人民共和国印花税法》第二条规定，本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。《中华人民共和国印花税法暂行条例》后附的《印花税税目税率表》中对税目财产租赁合同的范围进行了明确，财产租赁合同是指租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等所签定的合同。场地租赁不在列明的范围之内，不属于财产租赁合同范围，不征收印花税。《中华人民共和国印花税法》将税目财产租赁合同改为租赁合同，并未注明租赁合同的包含范围，待新的实条例条例进行明确。
五、城市维护建设税
城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。
纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。
依据：《中华人民共和国城市维护建设税法》
六、教育费附加
教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、消费税同时缴纳。
地方教育附加统一按增值税、消费税实际缴纳税额的2%征收。
自2016年2月1日起，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。
依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）第一条，国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号），《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）。
七、城镇土地使用税
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。
依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
通过上述比较，我们发现其他个人出租场地除了不交房产税和印花税以外，其余税收政策与出租商铺相同；其他个人出租住房与出租商铺相比有更多的税收优惠，主要体现在增值税减按1.5%计算应纳税额，个人所得税减按10%税率征收，房产税按4%征收，印花税和土地使用税免征。
四、实务答疑
1.一个月收取一年的租金，能否按照每月收入为一次
总局视频答疑：一个月收取一年的租金，算一次收入，实务中税务机关放宽口径按照每月收入为一次。
例：2019年某人出租一套商铺，每月租金8000元，一次性收取12个月租金，除房产税和装修费外，不考虑其他情况：
（1）按照政策规定，96000元为一次，则
应纳个人所得税税额：（96000-96000×12%×50%-800）×(1-20%)×20%=14310.4元
（2）按照放宽口径或者每月收租金，8000元为一次，总共12个月，则应纳个人所得税税额：（8000-8000×12%×50%-800）×(1-20%)×20%×12=12902.4元
全年两次租金相差个人所得税：14310.4-12902.4=1408元
2.转租收入如何缴纳个人所得税？
根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）第一条规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。第二条规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
五、案例分析
2019年1月苏某将住房出租给吴某，租期1年，1月8日吴某一次支付一年租金18万元，7月10日，发生修缮费1万元（取得合法有效凭证），苏某应缴纳多少个人所得税？
解析：个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：
一、财产租赁过程中缴纳的税费：
1.增值税及附加
其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产的，其租金可在租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过10万元的，免征增值税。（注意：除其他个人外，一次性收取的租金不分摊计算）
180000/12=15000/月﹤100000/月，可免征增值税，随征的附加税费同时减免。
2.房产税
房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人房产税减按50%征收。
2019年房产税：180000×4%=7200，叠加享受减税优惠3600元。
依据：《房产税暂行条例》、《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。
3.印花税
个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
依据《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
以上税费合计3600元。
(二）向出租方支付的租金
本案例是以自有住房出租，此项为0；
（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。从7月开始每月可扣800元。
四、计算应缴纳的个人所得税
2019年1-6月每月应缴纳个人所得税：
（180000/12-300）×（1-20%）×10%=1176元。
2019年7-12月每月应缴纳个人所得税：
（180000/12-300-800）×（1-20%）×10%=1112元。
本文来源：小颖言税。
