房价卖到一万，利润差不多有3000元/平，但如果考虑融资成本，利润可能有2500元/平。

不同地方，可能土地不同，楼面地价有较大差异，土建成本有细微差异，其他基本差不多。

这里不考虑精装修。

从开发商购买的土地楼面的价格，可以预测到未来开发商销售的时候，房价在什么范围，这个是可以计算的。

地价300万/亩，容积率2.8，房价大概会是多少？这里有两种计算方法，一种是楼面价格倒推计算；一种是成本计算。

楼面价格是多少

这里给出的数据是地价300万/亩，容积率2.8，1亩地上可以建设666.7平米（1亩地）×2.8的容积率=1866.76平米，那么土地的价格是300万/亩，楼面价应该是1607元，这就是土地的成本，每平米的价格是1607元。

根据一般的规律，楼面价格的2.5倍，就是未来销售的价格，楼面价是1607元/平米×2.5倍=4018元，就是未来销售的价格。

成本法计算

就是计算每平米的成本，然后就可以确定销售的价格。

成本计算的内容是土地成本，税费成本，管理成本和利润这四大项。

土地成本上面已经计算了，每平米的价格是1607元/平米；

税费成本一般是土地成本的50%，也可以计算税费占整个房价的20%，这里你没有房价，只有土地成本，那么我们就算税费是土地成本的40%，那大概是600元/平米。

建筑安装成本在北京、上海和深圳这些城市是3000元/平米，在重庆是1800元左右，而在四线城市每平米计算在1000元是合适的。

管理成本和开发商的利润，占房价的20%，应该是1000块钱左右；

土地成本和税收成本占房价的60%，管理成本和开发商的利润占房价的20%，建筑安装成本占房价的20%，管理成和开发商的利润，占房价的20%，

这样你可以计算出成本价格，土地成本+税务成本+建安成本+管理和利润成本=4200元，和上面土地推算法相差200元/平米，相差不大。

当然，

房地产的成本有成千上万的项目，要准确的计算，当热就不能这么简单，这只是外行人初步的计算，仅仅做一个参考而已。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

300万一亩的拿地价算下来是4500元/㎡，再除以容积率2.8楼面价算下来元1608/㎡。

然后就是建安成本，建安成本算2500元/㎡，这个仅仅是建筑安装的费用。也就是说从拿地到房子成型，成本已经在4108元一平了。

然后是税费，税费大概要占据25%左右，这样算下来成本已经到5135元一平了。

其他费用支出5左右%，加起来成本已经在5381元一平了。利润按照15%来计算，销售价在5999元起。

当然，这里面是抛开了开发商无偿修建带来的配套成本，如果有配套成本的话价格更高。

其实，房地产销售价的组成比较复杂，远远不是我列举的这么简单。很多隐形费用往往不是我们能够计算的，而且销售价格往往会出人所料。

因为不是开发商财务核价人员，我的列举与实际价格还是有一定的距离。四线城市这个楼面价销售价格一般在6000－－8000之间。

如果是在二三线城市价格可能会到8000－－1万左右。

比如成都双流某楼盘，楼面价1000左右，房屋销售价1.2万左右，你找谁说理去。

所以说，房价，不是那么简单的！

容积率达到了2.8，这样的房子一般都要建成了高层，也就是高度100米以下的25层～34层的房子。这种小区不可能再腾出空间建造可以卖高价的别墅和排屋。

地价300万/亩=300/666/2.8=1600元/平米，1600元/平米就是楼面价。

在四五线城市以不考虑精装修为前提，否则成本计算会更高。主要是除了地价，还有建安费用、设计等相关费、财务费用、销售费用、税金和利润等组成。

建安费用以地上建筑为主，适当分摊的原则，地下室以车库出售保本投资的策略。一般的城市以2500元/平米的建安费用（包括设计、管理费等）。

这样土地+工程费用=4100元/平米。

财务费用对于一些中小房地产企业等成本其实是非常高的。假设土地是拍地后就支付，以两年完成后进入批量销售，占用资金至少要2.5年，利率费用一般不会低于10%，这样的财务成本会接近800～1000元/平米。

销售费用一般在销售价格的5%，假如委托一些实力雄厚的中介服务机构还会更高。以300元/平米暂估。

工程费用的税金包含在工程费中，其他的税收按照3%估算，这样在200元/平米。

房地产企业的利润一般大的房地产在30%以上，而中小房地产企业的利润在20%～25%。

计算分析如下：土地费用1600元+工程费用2500元+财务费用1000元+销售费用300元+税金200元=5600元/平米。

要使开发商的利润为25%，则销售价格要在7500元以上，要是利润达到30%，则销售价格在8000元以上。

如果采用精装修，以装修价2000元/平米计算，加上其他相关费要卖到10500元/平米～12000元/平米。

非常荣幸为题主作答。

由地价推算房价，一般总体思路是这样：在确定计容楼面价基础上，加上建筑物的综合建安单方成本、开发商融资管理和营销单方成本、房地产相关单方税费、开发商计容建筑面积单方利润额，就可以计算出房价大概多少。

一、在总体思路下，细说下相关名词：

1、计容楼面价，即计算容积率前提下的单方建筑面积楼面价，一般两种计算方式：

（1）土地总价（亿元）/（土地占地面积*容积率）*100000000

（2）土地总价（亿元）/（土地占地亩数*666.67*容积率）*100000000

其中土地占地面积=土地占地亩数*666.67（一亩地大概666.67平方米）

2、建筑物的综合建安单方成本，即包含基础设施配套费、前期开发费、公共配套费、开发间接费、建安成本等（这里既有政府文件规定的刚性成本，也有开发商与建筑承包商的经验建筑数据）。上述各项费用的合计，除以计容建筑面积，就是推算楼面价的综合建安单方成本。

3、开发商融资、管理和营销单方成本，即开发商的融资费用、管理费用和营销费用合计除以计容建筑面积。

4、房地产相关单方税费，即房地产开发所缴纳的土地契税、增值税、土地增值税、所得税等各项费用的合计，除以计容建筑面积。

5、开发商计容建筑面积单方利润额，即在1-4合计总额基础上除以计容楼面价，再乘以利润率（一般5%-12%）。

二、不同容积率下，住宅用地建筑形态

为更好地回答问题，还需明晰不同容积率下，一般的住宅用地，都会建什么样的住宅形式。这对综合建安成本的影响是不同的。

三、结合问题推算房价

1、计容楼面价计算。土地300万/亩，容积率2.8，

计容楼面价=300/（666.67*2.8）*10000=1607元/平方米。

2、建筑物的综合建安单方成本。容积率2.8，一般建高层住宅。

在四线城市，高层住宅的综合建安单方成本，一般在3000-3500元/平方米。

如果有精装修的要求，还要在上述基础上加400-800元/平方米。

3、开发商融资、管理和营销单方成本。根据经验值，一般占售价的5%-10%。

4、房地产相关单方税费。根据经验值，一般占1-3合计总额的15%-20%。

5、开发商计容建筑面积单方利润额。在1-4总额基础上乘以5%-12%。

最后，1+2+3+4+5即为推算房价，依据上述，计算过程如下：

假设房价为X元/平方米，那么

毛坯房情况下，X=1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%））*（5%-12%）），得出毛坯房售价在5920-7150元/平方米。

精装房情况下，毛坯房售价上浮400-800元/平方米即可。

回答完毕，希望上述回复有参考意义，谢谢！

我来回答一下，构成房价的几项内容：

1、楼面价：这是土地成本。300万/亩，2.8的容积率，3000000/667/2.8=1606，加上契税、配套费，1700元略多。

2、建安成本：这是楼房的建设费用。2.8的容积率肯定是高层了，包括前期设计基础整理、地上地下、水电煤气采暖、小区绿化等具备交房的毛坯房标准的建安成本在3000元/平；

3、三项费用：销售费用、管理费用和财务费用。现在开发商拿地后，都是贷款或融资建设，财务费用较高，再加上都是聘请专业的销售团队，按照小区的建设周期及批准预售的快慢程度，大概在8～12%左右，400～600元。

4.税费，主要包括土地增值税，增值税，企业所得税以及配建学校的费用等，大概每平450～600元。

5.开发商利润：这是开发商挣的钱，按照保守10%计算，在550～600元。

综合以上房价在6100～6500元/平。

如果当地房价不高，四线城市能卖到300万一亩，位置优越的话，小区品质不错，开发商的售价不会低于6500元/平甚至更高。以上就是我的回答，希望对您有所帮助。

房价最少6000元起步。

你说的这种情况和我们宿州有点像，楼面地价1600元每平方米，建安成本及配套设施每平方米大概2400元，日常费用及各种税收500元左右。这样的话，单位建筑面积成本费用应该在4500元左右。

销售价格应该不会低于6000元，像我们这四线城市，地价每亩300万元左右，目前平均房价已经达到7000万。尽管老百姓的收入不高，但房地产销售依然很好，个别楼盘还供不应求。

当然了，房价不仅仅和楼面地价、建安成本有关，还受城市人口、居民收入、供应量、市场需求，政府调控措施等多种因素的影响。但你说的这种情况，销售价格6000元以上可能性非常大。