房地产公司在建工程（开发工地楼盘）

文章原标题：开发工地楼盘、房地产公司在建工程

一个房地产开发项目，因擅自改变规划方案，被要求补交3000万元土地出让金。老板将预售资金挪到其他项目去了，而其他项目开发又不成功，所以一直没钱交。其他楼栋已经交房三年，但因问题未解决，不能办理产权证。最后一栋楼，刚开始地基开挖，被勒令停工。

上个月，企业终于补交了3000万元的土地出让金，最后一栋楼可以办理报批报建手续了。但这栋楼应该作为老项目，还是作为新项目，企业财务人员把握不准，所以向我咨询。

依据规定，所谓的房地产老项目，是指：

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

但这种教科书式的规定不是很明确、具体，在实际工作中不具有可操作性。如果硬套上述规定，最后一栋楼当然只能作为新项目。

对于新老项目到底应该如何划分，安徽省税务局以问答的形式专门做了更具体的解释：

营改增之前取得的土地采取分期开发的，且第一个《建筑工程施工许可证》的开工时间在2016年4月30日之前的，可以将该土地上各期开发的房地产作为一个整体开发项目，选择适用房地产老项目增值税简易计税政策；也可以将各期开发的项目作为独立房地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间或合同约定开工时间，选择适用房地产新、老项目增值税税收政策。

上述问答中所说分期开发的土地，应当以土地证为单位。本项目最后一栋楼和其他楼栋是同一个土地使用证，其他楼栋的开工时间是2014年，所以，结合安徽省税务局的规定，最后一栋楼可以作为房产老项目处理；如果企业愿意，也可以作为房地产新项目。