房地产开发建设用地规划许可证（建筑用地许可证）

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一个开发商，通过他人邀请我去他们公司，说是想认识一下。我感觉这家企业肯定有什么事，于是应约前往。

一番寒暄之后，老板转入正题。

原来，他们项目开发用地430亩，位于城市主干道的南北两侧，各办了一个土地证，北侧于2016年3月开工建设，目前已经部分交房；南侧准备近期动工。

北侧已经作为房地产老项目，选择简易计税方法缴纳增值税。对于南侧，老板也想按老项目操作，并且私下问过相关人员了，也说没有问题。今天请我过来，其实就是想再最后确认一下。

我明确地告诉他，肯定不可以，北侧按老项目没有问题，但南侧必须按新项目操作，采取一般计税方式，并且讲了我的理由：

根据营改增相关文件规定，房地产老项目，是指：

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

但这种教科书式的规定在实际工作中不具有可操作性，企业房地产反应问题较多，所以不少省、市又出台了自己的规定。

安徽省税务局以问答的形式对房地产新、老项目的划分专门做了解释：

营改增之前取得的土地采取分期开发的，且第一个《建筑工程施工许可证》的开工时间在2016年4月30日之前的，可以将该土地上各期开发的房地产作为一个整体开发项目，选择适用房地产老项目增值税简易计税政策；也可以将各期开发的项目作为独立房地产项目，根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间或合同约定开工时间，选择适用房地产新、老项目增值税税收政策。

上述问答中所说分期开发的土地，应当以土地证为单位。本项目用地位于道路南北两侧，办了两个土地证，所以应该作为两块土地来处理。北侧之所以可以按老项目执行，就是因为北侧是一个土地证，第一个施工许可证注明的开工日期为2016年3月。

南、北两侧不能作为同一地块来处理，即使采用同一案名。南侧单独办了一个土地证，且至今仍未开工，所以必须按新项目相关政策执行。