税局怎么看房地产开发成本是否合理？

房地产开发期间税费如何测算

作者：莫小芳 导师：廖娟

在税务稽查案例中，不乏看到房地产开发企业多列开发项目成本以达到少交税目的的案例，那税局是怎么看房地产开发企业的建安成本是否合理的呢？我们先看一下以下两个近两三年发生的稽查案例。

案例一

赣州市税务稽查部门在稽查某房开企业时，检查组通过走访当地住建、房管等部门，了解同类建筑项目的平均市场成本情况，与该公司某项目工程决算数据进行比对,发现其工程决算成本明显高于市场平均水平，最终查证该公司通过虚增成本等方式逃避纳税的事实。

案例二

毕节市税务稽查部门对全市房地产业开展随机抽查，检查人员通过对CTAIS、MIS系统和金三期有关信息及国土、住建等第三方信息进行综合比对分析，最终查实某房开企业存在成本核算混乱、虚列成本等税收违法行为。

>>>对比依据一：当地平均市场成本价

从以上两个案例可以看出，税务机关通过对比当地国土、住建、房管等部门提供的同期同类开发项目平均市场成本价格、销售价格等信息，判断房开企业的成本和收入是否合理，是否存在虚列开发成本、少列收入等税收违法行为。如果房开企业内部核算的开发成本与当地平均市场成本差异较大，容易引起税局的联系。

另今年国家税务总局和自然资源部联合发文，2022年底前实现不动产登记和办税信息实时共享，随着信息化系统的实施，税务机关征收房地产税就易如反掌了！

>>>对比依据二：当地土增税扣除项目金额标准

大多数地区的税局和住建局联合都发布了土增税扣除项目金额标准，如果房开企业内部核算的开发成本与税务机关公布的标准差异较大，也会容易引起税局的联系，建议大家及时联系当地的扣除项目金额标准。以下为广东省部分地区公布的标准：

江门：2008-2019年土地增值税工程造价核定扣除标准

(https://guangdong.chinatax.gov.cn/gdsw/ssfgjms/2021-09/22/content_786a1a155-7832-9440d073f3f9e528410.shtml）

中山：2018年土地增值税扣除项目金额标准

(https://gdsw.etax-gd.gov.cn/zsgkml/mltzgg/2021-07/27/content_88048a19e3d64c2d9a03348b0d5fde92.shtml）

佛山：2018年土地增值税扣除项目金额标准

(https://guangdong.chinatax.gov.cn/gdsw/sffgfss/2020-09/27/content_4c3c63fbebe84cea9da45d01a0534e63.shtml)

为避免开发成本核算混乱或不合理的税务风险，建议大家提前联系当地同类项目的平均市场成本以及当地土增税扣除项目金额标准，如发现内部核算的成本与之相差较大，建议内部核实原因，提前准备合理解释。如果大家有任何财税方面的问题或困扰，欢迎与我们的廖娟老师联系，廖老师有专门做房地产行业财税咨询的团队，可以为您提供专业性指导意见，让您“税”得安稳。

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