从价计征房产税是什么意思
■ 作者 |李泠泠 ■ 导师 | 唐素玲
A公司以出让方式取得一块土地使用权,并委托建筑公司在上面建造一栋办公楼,工程项目就快完工了,财务小王有点苦恼,听说工程验收的第二个月就要开始交房产税,这还没搬进去也要交吗?如果要交,应该怎么算呢?有什么要注意的涉税问题吗?
这么多个小问号,小编今天逐个来分析分析~
>> 房产税什么时候交
问题1:已办验收手续,还没有投入使用,不需要交房产税?
委托施工企业建设的房屋,即使房产未实际投入使用,也要在办理验收手续次月起确认纳税义务,缴纳房产税。
问题2:未办理验收手续,已投入使用,不需要交房产税?
如果房产在验收前就已经交付使用,或者对外出租、出借,那么企业在开始使用的次月起就要申报缴纳房产税。
依据:财税地字[1986]8号第十九条
>> 房产税怎么交
记住一个公式:房产税=房屋原值*(1-10%~30%)*1.2%
其中,10%~30%的扣除比例具体由省、自治区、直辖市人民政府规定,接下来只要确定房产原值就可以算出企业应交的房产税。
问题1:房产原值是否包括地价?
企业为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等,都应计入房产原值。如果宗地容积率<0.5(宗地容积率=建筑面积/土地面积),应计入房产原值的地价=2*房产建筑面积*单位面积地价。
举个例子,假设A公司取得土地面积1000㎡,支付地价2000万,房屋建筑面积300㎡,宗地容积率为0.3<0.5,此时应按房产建筑面积的2倍计算地价。计入房产原值的地价=300*2*20000=1200万元
依据:财税[2010]121号第三条
问题2:哪些在建工程转固后应计入房产原值?
首先,需要清楚房产税的应税对象,包括:
√ 房屋主体(含地下建筑物)
√ 以房屋为载体,不可分割、不能随意移动的附属设备和配套设施,如房屋照明、消防设备、中央空调、各种管线、智能化楼宇设备等
√施工过程发生的共同费用,如前期工程设计费、方案编制费、监测费等,应分摊计入应税房产的建造价值缴纳房产税
其他独立于房屋之外的建筑物,例如道路、绿化、围墙、室外篮球场等,不需要计入房屋原值,建议单独结转固定资产,按资产报价单独核算,在计缴房产税时剔除。
依据:财税地字[1987]3号第一条、第二条、财税[2005]181号
问题3:更换房屋附属设备、配套设施,需要调整房产原值?
按新设备价值计入房产原值,可对应扣减原来旧设备价值,对于易损坏、需要经常更换的零配件,更新后可不再计入房产原值。
依据:国税发[2005]173号第二条
问题4:什么情形下可免征房产税?
房屋大修理(房屋连续停用半年以上)期间免征房产税,企业应向税局报税相关证明材料,如房屋产权证明、房产原值、大修原因、起止时间等资料,自行计算扣除免征税额。
毁损房屋、危险房屋停止使用后,可免征房产税,企业需提供房屋毁损鉴定等证明材料向税务机关备案。
依据:国税函[2004]839号、财税地[1986]8号第十六条
看完文章,不知道对于房产税缴纳你是否还有其他疑问呢?欢迎来理道咨询~
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