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为贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，切实优化契税纳税服务，规范契税征收管理，根据《中华人民共和国契税法》（以下简称“契税法”）、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号，以下简称“23号公告”）等相关规定，税务总局制发了《关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号，以下简称《公告》），自2021年9月1日起施行。
81月30日，国家税务总局南京市税务局第二税务局干部指导纳税人了解南京市房地产交易和房地产登记大厅契税法的有关规定。孙军 张辉 摄
计税依据具体规定
问:为什么契税申报的基本单位是房地产单位？
答：根据《房地产登记暂行条例》及其实施细则，房地产单位是一个封闭的所有权界限和独立使用价值的空间，房地产单位有唯一的代码。为了进一步提高契税申报的规范性，方便纳税人理解和处理，并与房地产登记的有关规定统一联系，公告明确规定，纳税人申报契税的基本单位为房地产单位。
纳税人也应当以房地产单位为单位申报契税，因共有房地产份额变更或者共有人增减而导致土地、房屋所有权转让。
自然人A整体购买一栋住宅楼。房地产登记机构在办理房地产所有权登记时，将该住宅楼登记为两个房地产单位，即A两个房地产单位应当分别向税务机关申报契税。
问:如何确定适用税率、计税依据等。通过作价投资(入股)、偿还债务、转让、奖励等方式转让土地和房屋所有权申报契税？
答:契税法第二条第三款规定，以作价投资(入股)、偿还债务、转让、奖励等方式转让土地、房屋所有权的，应当征收契税。
为方便纳税人确定上述应纳税行为契税申报的适用税率和计税依据，《公告》明确规定，如果土地和房屋所有权通过作价投资（股份）和偿还债务等应交付经济利益的方式转让，契税适用税率和计税依据应参照土地使用权的转让、销售或房屋销售确定。土地和房屋所有权以转让、奖励等无价格转让的，契税适用税率和计税依据按土地使用权或房屋赠与确定。
例2为支持合理的住房需求，某省依法规定，本地区住房销售契税适用税率为3%。纳税人甲方作为债权人承担债务人偿还债务的，甲方应当参照房屋销售适用税率的3%和债务偿还合同（协议）确定的交易价格申报契税。
问:契税计税依据不包括增值税是什么意思？
答：23号公告第二条第（九）项规定，契税的计税依据不包括增值税。为方便纳税人确定契税申报的计税依据，《公告》按照土地使用权出售、房屋买卖，土地使用权互换、房屋互换，税务机关核定契税计税价格等三类情形，作出契税计税依据不包括增值税的具体规定。
一是土地使用权出售、房屋买卖的，承担人征收契税的交易价格不含增值税；实际取得增值税发票的，交易价格以发票上注明的不含税价格确定。
二是土地使用权交换和房屋交换的，应当分别确定土地使用权和房屋的无税价格，然后确定交换价格的差额。
三是土地使用权赠与、房屋赠与等无价转让土地、房屋所有权的，税务机关批准的契税计税价格不含增值税价格。
需要注意的是，土地、房屋所有权转让人免征增值税的，承担人计算契税的交易价格不扣除增值税。
【例3】一般纳税人A公司向纳税人B出售自建房屋，含税价格328万元，适用一般纳税方法。2019年1月，A公司向纳税人B开具第一张增值税发票，注明增值税10万元，不含税价100万元；2021年9月，A公司向纳税人B开具第二张发票，注明增值税18万元，不含税价200万元。那么B申报契税的计税依据=100+200=300(万元)。
自然人A与自然人B互换房屋，A不含税的房屋销售价格为145万元，B不含税的房价是100万元。A契税申报的计税依据为0；B计税依据=145-100=45(万元)。
自然人A向自然人出售一套购买2年的房子B，本合同确定的交易含税价为210万元，A符合免征增值税条件的，向税务机关申请开具增值税发票，注明增值税为0，不含税价为210万元。B申报缴纳契税的计税依据为210万元。
申报契税的具体规定
问:公告实施后，纳税人申报契税所需的提交材料有变化吗？
答:没有变化。公告延续税法实施前的做法，明确契税纳税人依法纳税时，应当填写《财产和行为税源明细表》（契税源明细表），并根据具体情况提交以下材料：
(一)纳税人身份证明；
(二)土地、房屋所有权转让合同或者其他具有土地、房屋所有权转让合同性质的证明；
（3）交付经济利益转让土地、房屋所有权的，应当提交土地、房屋所有权转让的相关价款支付凭证，其中土地使用权转让为财务账单、土地使用权出售、房屋销售、增值税发票；
四、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。
需要注意的是，国家税务总局发布的《关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号，以下简称《67号公告》）将继续有效。第67号公告规定，根据人民法院和仲裁委员会的有效法律文件，纳税人不能取得房地产销售发票的，税务机关应当受理人民法院执行裁定原件和有关材料的契税纳税申报。购买新商品房纳税人申报契税时，由于新商品房房地产开发企业已办理注销税务登记或被税务机关列为异常家庭，纳税人不能取得房地产销售发票，税务机关核实相关情况后应予以接受。
问:纳税人如何申报享受契税减免税政策？
答：根据公告，契税纳税人符合减税条件的，应当按照规定附送有关资料。
享受公共租赁住房、农村饮用水安全工程等契税减免税政策的纳税人，根据财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告(财政部 国家税务总局公告2019年第61号)、财政部 国家税务总局关于继续实施农村饮用水安全工程税收优惠政策的公告(财政部 国家税务总局公告2019年第67号)等。
问:修订后的《契税税源明细表》填写项目有哪些变化？
答:根据《国家税务总局关于简化纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第9号)第一条，纳税人申报缴纳契税时，应填写《财产和行为税源明细表》(《契税税源明细表》)。
《公告》附件1公布了修订后的《契税税源明细表》(以下简称《税源明细表》)。与原表相比，《税源明细表》有三个主要变化:
首先，为了进一步减轻纳税人的负担，在满足契税申报要求的基础上，将税源清单的目的栏选项从原来的生活、商业、工业等7项压缩为生活和非生活两项，简化了所有权转让方式选项。
二是将原表中的减免性质代码和项目名称细分为居民购房减免性质代码和项目名称和其他减免性质代码和项目名称两栏。其中，居民购房减免性质代码和项目名称仅供企业和自然人在申请享受其他优惠政策时填写。
符合条件的纳税人可以同时使用《税源明细表》填写两种优惠，一次填写，同时享受。
自然人A的房屋被该县人民政府征收，获得货币补偿80万元，之后A再买一套80平方米的房子，不含税成交价100万元，符合家庭唯一的住房优惠条件。本省规定，交易价格不超过货币补偿的部分免征契税的，A申报契税时，应在居民购房减免性质代码和项目名称中选择个人购房家庭唯一90平方米及以下契税减免1%征收的减免性质代码和项目名称，并在其他减免性质代码和项目名称中选择授权地方出台的房屋，获得货币补偿，重新购买住房契税优惠政策的减免性质代码和项目名称，并在减免金额中填写8万元。A申报契税的应纳税额=（155-7832-944000）×1%=2000（元）。
第三，增加所有权登记日期栏。《契税法》第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋所有权登记手续前申报缴纳契税。《税源明细表》增加了所有权登记日期栏，供土地、房屋所有权登记后申报缴纳契税的纳税人填写。纳税人在土地、房屋所有权登记前申报缴纳契税的，不需要填写本栏。
问：公告的实施是否会影响当前房地产交易税申报模块及相关表格的使用？
答：不会。目前，结合契税法实施的需要，对增量房交易、存量房交易、征管信息系统土地出让转让等房地产交易纳税申报模块进行了修订和完善。同时，对使用模块需要填写的相关申报表进行了同步优化。公告实施后，房地产交易纳税申报模块和表格仍可使用。
问:公告实施后，纳税人申请退税所提供的信息有变化吗？
答:简化了税务数据。纳税人依照契税法和23号公告向税务机关申请退还契税的，应当提供纳税人身份证明、纳税凭证或者纳税凭证复印件，并根据不同情况提交有关资料：
（1）在依法办理土地、房屋所有权登记前，所有权转让合同或者合同性质证书不生效、无效、撤销、终止的，提交合同或者合同性质证书不生效、无效、撤销、终止的证明材料；
(二)因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋所有权转让无效、撤销或者解除，土地、房屋所有权变更为原所有人的，应当提交人民法院、仲裁委员会的有效法律文件;
（3）因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积而退还土地出让价款的，应当提交补充合同（协议）和退款凭证；
四、新建商品房交付时，实际交付面积小于合同约定面积的，应当提交补充合同（协议）和退款凭证。
为了进一步简化纳税流程和数据，纳税人在办理退税时不需要提交房地产所有权证明材料。《公告》明确规定，纳税人收到退税材料后，税务机关应当向房地产登记机关核实土地和房屋所有权登记。
问:公告实施后，契税申报缴纳的主要方式有变化吗？
答：没有变化。根据契税法的有关规定，契税由土地和房屋所在地的税务机关征收管理。公告明确规定，纳税人可以到当地政府服务厅或房地产登记厅设立的综合受理窗口，办理契税纳税申报等房地产登记、交易、纳税事项。
在有条件的地区，纳税人可以通过电子税务局或纳税人APP实现网上办理、掌上办理契税申报缴纳。
《中国税务报》于2021年9月3日发表B2版。
来源：国家税务总局办公厅已被删除
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