南宁康乾财税
找到一下关键词：开发商根据容积率算成本、开发商拿地成本占房价多少比例
文章摘要：6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，3007、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取2509、营销费，销售价的3%，取30010、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50以上成本合计7000-750012、增值税，城建税、教育附加税，500以上13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了；6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，3007、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取2509、营销费，销售价的3%，取30010、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50以上成本合计7000-750012、增值税，城建税、教育附加税，500以上13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了；
550万/亩的地价一般在三四线城市，地级市，二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间，楼面地价2500-3500之间，按3000元算。
我们来计算一下单位开发成本：
1、契税3%，90
2、城市基础设施配套费100-200，取150
3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50
4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50
5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。
6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300
7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右
8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250
9、营销费，销售价的3%，取300
10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加
11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50以上成本合计7000-7500
12、增值税，城建税、教育附加税，500以上
13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计
14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了。
大致算下来，一般地价占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，税费等间接成本占三分之一。
要想解决这个问题，首先必须明确两个问题。
第一，一亩等于多少平米？第二，知道什么是容积率。
一亩约等于666平米。
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。举个例子：在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。
言归正传。每平米房子的地价成本就取决于两个因素，地价和容积率，计算公式是每平米房屋地价=每亩地价/666*容积率。如果在一亩地上建多层，容积率是2.5，则每平米住房地价为550万/666*2.5，为3303元。如果在一亩地上建高层，容积率是5.0，则每平米住房地价为550万/666*5.0，为1651元。
房屋成本除了地价，还有建筑安装成本、税收成本等等。目前比较高端的住宅，每平米的建安成本约为毛坯建材成本1500元+装潢建材成本1000元+人工成本500元，约3000元。
以容积率为2.5的多层住宅为例，每平米房屋的税外成本为地价成本3303元+建安成本3000元，约为6303元。
所以，竞买价每亩550万元、容积率为2.5的小区，开发商至少卖到每平6303元才不至于亏本（这还没把税务成本等计算在内），如果加上税务成本，融资成本（银行货款利息等）、再加上企业利润，房价就更高了。
各位看官，我把问题说明白了吗？你看懂了吗？欢迎批评指正。
抛开你所处的城市级别之外，单纯计算理论上的房屋成本价是比较简单的，头条上有无数类似的计算。假设你只买了一亩，容积率是3.0，那么一般楼面地价就是2750元每平方左右，这也是通俗意义上的房产价格中的土地成本；
下面再说建筑成本现在全国哪个地方一般都流行盖高层，也不是必须流行，而是开发商既然花钱买的地就要达到利益最大化，就要充分利用土地，就要想办法盖出更多可以卖的房屋来，一般来说百米高层小区的建安配套成本大约在2000-2200元/平米之间，这个根据不同的开发商操盘水平不同，不同的地域特点会略有不同，差距不是很大！
然后是财务成本和税收，这一块和开发商自身的控盘水平也有点关系，一般来说按售价的25%计算是比较稳健的，假设房价是7000块钱每平，那么这块的成本就需要1750元每平，这一块无论是哪一家开发商都没有办法节约的和国家必须要收取的，所以也没办法少；
最后，就是开发商自身的综合管理费和开发商的利润，这个同样和开发商自身的经营管理目标关系比较大，越大的开发商前者控制的越低，但后者的目标和结果也往往出乎意外的低，估计也就是百分之6到8左右，说到这儿可能很多人都不敢相信，其实开发商越大越苦逼，因为薅羊毛的实在太多了！我觉得中小开发商前者每平方有100到200元也差不多了，综上所述，基本上到此为止，开发商的开发成本保底也需要6700元每平米左右，至于利润指标就算中小开发商也要预留8%到10%吧，毕竟开发商不能自己贴钱盖房子，你不让开发商赚钱是肯定不行的。
但是这个成本6700元每平并不是绝对说明售价会在此之上，因为开发商也要通盘考虑，有卖卖价高的也有卖价低的，最终平均销售价格超过成本的6%到10%就可以了，但一般来说让开发商低于成本去销售房子还是有很大阻力的，通过这个成本计算也没办法说明为什么有的房子卖的那么贵？可能是物以稀为贵吧！地价对房地产的成本有较大影响，但房子的具体销售价格要受很多因素的影响，这样才可以解释为什么同样一个城市成本差不算很多但是房价有高有低。
550万/亩的地价一般在三四线城市，地级市，二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间，楼面地价2500-3500之间，按3000元算。
我们来计算一下单位开发成本：
1、契税3%，90
2、城市基础设施配套费100-200，取150
3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50
4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50
5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。
6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300
7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右
8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250
9、营销费，销售价的3%，取300
10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加
11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50
以上成本合计7000-7500
12、增值税，城建税、教育附加税，500以上
13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计
14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375
以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了。
大致算下来，一般地价占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，税费等间接成本占三分之一。
广西一个三四线城市，某房地产开发商以土地竞标价格550万一亩竞标了300多亩用来建房卖，建成之后房子要卖最低卖多少钱一个平方米才有钱赚？房价都是大家非常关心的话题，不同的城市房子的价格不一样，四五线小城有四五千元一个平方，一二线大城市四五万块钱一个平方的相差真的是十万八千里啊，为何房价相差这么大呢？
小城市房价四五千元一个平方，大城市四五万块钱一个平方，最主要的原因就是，土地买价不一样，三四线小城市550万就可以买一亩，然而一二线大城市需要1,000万以上才能买到一亩，买地的价格都相差了2倍，但所以卖房子的价格也会相差大概10倍，所以就有了一二线城市房价四五万元，四五线小城市房价四五千元的情况出现。
开发房地产房子的成本主要为：土地成本，资金贷款利息成本，建房成本，契税成本等等。
然而影响到房子价格的主要因素的三个指标有：1容积率、2建筑密度、3绿化覆盖率面积。
如果，上面的这些信息都没有提供，只提供一个土地购买价格，其他的一些数据我们只能够假设，然后去估计了。
1.既然我们知道了，土地竞买的价格是5,500,000一亩，一般房子的容积率是在2.5~3之间，我们就拿3来计算那么就可以算出一平方的地价是多少？
大家都知道一亩地有666.6平方，550万÷666=8700元，8700再除以容积率为3，地价价格大概为2900元。
2.建筑工程费成本：我们从基础，土方，主体，安装工程，设备，内外装修。等等一起计算，以3.0容积率，计算大概25层以上的房子，这个建筑工程成本费用大概在2200元左右，这两三年来建材大幅度的上涨，每个地区建材这价格也不一样，也会有波动。
3.另外的一些就是，比如要交契税，大约3%，还有卖房子的销售成本，城市的基础设施配套费，建房子时候的勘测费，规划费，方案设计费，小区绿化面积建设的费用，房地产公司运营也是要成本的，所以要支出成本费，还要给银行贷款的利息，这些杂七杂八的费用加在一起也是一笔不小的费用，大概也要3000元左右。
总的来说，以大概500万一亩竞标的土地，建成房子之后，最低大概需要卖9000到1万元一个平方才有钱可赚，用我们这里一个房地产大咖经常说的一句话，3000块钱的拿地成本，要翻三倍，9000块钱卖出去。
下面我举一个例子：例如我广西南宁，一个某品牌房地产开发商，2018年3月份，以550万一亩购买了，200亩土地，用于房地产开发，土地的成本为11亿元，加上3%的契税，大概为11.3亿元。
房子建了一年多，2019年五月份开盘，精装房的价格在9800~11,000元。
所以，大概以550万一亩，建成房后最低大概要卖9000元以上，卖得越贵越赚钱，但是这两年房地产行情不好，市场比较萧条，19年卖11,000的，现在都卖8500了，他们8500卖出去也赚钱，为什么呢？因为他们还有商铺，车库，车位，还有物业管理等等，他们可以从中赚取利润，不单单靠这个房子赚钱。
房子的成本，除了土地价格波动较大外，其它的成本是相对固定的。
全国各地的房价有着巨大的差别，一些一线城市的核心地段，房价可能十几万一平米，而有些小县城的房子只要三四千元。决定房价差异如此巨大的核心因素其实就是土地的价格，另外就是在产品规划品质上多少也存在着一些差异。
我们先来看一看房地产商盖房子的成本组合：
1、土地购买的成本
2、建材施工的成本
3、各项规费的成本
4、人员管理的成本
5、各项税费的成本
6、资金融资的成本
上述成本中的大部分价格其实都是类似的，各地间的差异也不会特别大，其中最核心额差异就在土地成本上。有些小县城的土地成本可能只有100万/亩，而一些大城市的低价动辄就是数千万元一亩，有些低价可以都会上亿元。这其实也就造成了房价差异如此巨大的原因。
接下来我们大概计算一下这块地未来的售价大概是多少钱？
土地成本为550万/亩。由于未给出具体的容积率，我们就按照2.0计算。房屋的档次就按照最基本的中档小区来规划：
楼面地价：5500000/666.7/2=4224元/平
建安费用：3500元/平
各项配套费：500元/平
管理及营销成本：300元/平
各项税费：900元/平
融资成本：600元/平
综合成本大约为10024元，在考虑到企业的利润空间大概在10%左右，因此该房屋最低的销售价格应该在11000元/平米左右。
当然如果这块地的容积率比较高，那么价格则会有较大幅度的下降空间。
以上个人意见仅供参考。
地价550万一亩，这应该不算高价，现在一般地级市地价都在300万以上。
我数学不是太好，对于容积率等不是太懂，但是一亩地666平米还明白，也知道有绿化要求，楼不能挨着，要通风透光。一亩地实地可用于房子的，按照大概50%算。也就是300多平米，将近600万元，一平米房子(高度先不说)，土地价格就是2万左右。如果盖一层，一平米均价2万。以此类推，两层均价1万/平。如果高于550万元每亩，那更高。
沙子水泥砖钢筋，人工。农村简单包工包料700元/平米左右，地级市朋友包1200元/平米左右，北京成本高些2000元超不过。如果自己用，自己盖，100平米房子也就12万元。农村7万元(老家前年价格)。
农村一般两层一层，如果一层，207万元，地价200万。
加上税收，所得税，营业税，各种费用，基金。搞过地产朋友算算大概在25%以上(不准确)。增加51万。总价258万。
如果自己买地盖房子，不要院子就盖100平米，需要258万元。
农村朋友傻眼了，其实城市朋友享受就是这个价格。
高房价，国家要限制，知道怎么高？
石轩木屋原创
一平米的房屋价格，通常由土地成本、建安成本、资金成本、建设单位利润、税金等组成。
现在，我们以550万元一亩的价格为例，看看建成房屋后，最低需要卖多少钱，是房地产公司可以接受的。
一亩地相当于666平方米，550元一亩土地，换算成平方米就是8258.3元。
一般容积率在1~10这个范围内，根据土地性质而定，见得比较多的是1.5到3.5这个区间，我们取个平均值，即2.5的容积率。那么土地楼面价为：每平米土地价8258.3元/容积率2.5=3303.32元/平米。
上面是土地成本，接下来是建安成本。按目前钢筋、砼、水泥以及人工的价格（部分地区要求20%以上面积的装配式使用率），根据不同的结构形式（框架、框剪等形式），一平米建安成本在1600~2000元。装修成本在1500元左右。勘察、设计、地基与基础工程、机电、设备等专业工程综合成本在1000元左右。合计4500元/平米左右。
房地产商买土地、建房子一般都采用借款或者融资的方式，优质房企可以拿到7%左右的低息贷款，就按照8个月资金回正来算，少说也要360元/平米的资金成本。
还有一个叫增值税的东西，按照建筑行业的税率来算，需要800元/平米，当然会从各个供应商那里拿到增值税抵扣，实际并没有这么多，这里我先按下不表。
还有两块是地产商的利润，以及企业所得税（我是不会告诉你，他们会避税的）。一般房企的利润率要做到10%，企业所得税需要25%，综合按13%考虑，即1150元/平米。
全部求和，一平米房子要卖到10100元/平米。
我这回答是针对前面有回答说要卖到上万一平才赚钱的。
很巧，我老家四线小地级市，某全国知名房地产2017年10月拍的一块地就这价，500万一亩，200亩地，10亿的土地成本。（9.9亿加上契税4%，10亿3000万）
2018年5月开盘（精装房），均价11000，疯抢，前面做的几栋一售而空；下半年，楼市行情不好，加上这家地产2018年负面消息比较多，前几天（2018年12月）有人去问房价，均价6800（精装房），售楼部门可罗雀。但只要这个价能把房子卖掉，开发商依然是有钱赚的。
因为开发商赚钱不仅靠卖住宅，他们门道多的是，还有商铺、车库、车位以及物业管理等。如果在住宅上能把本收回来，他们照样能靠其他的物业赚钱。
就说这小区，200多亩也就是135000平的土地，容积率2.3（容积率是不包括地下建筑面积的），地上建筑面积311000平，约2500户（总规划35栋，已经拿到5张预售证的15栋是1183户，见图片），平均125平一户（小的90，大的200多），就算每户平均房价100万（按125平一户，8000一平算），住房部分可卖25个亿；
每家一个车位，按10万一个算，可卖2.5亿；（地下车位面积是不计算在容积率里面的）
临街商铺300余个，每间按200万算，可卖6亿。
以上收入部分合计25+2.5+6=33.5亿。（还是低估的）
土地成本10亿3；所有建筑成本、绿化、配套、管理费用、财务费用、销售费用等通常合计不会上8个亿；所有税费不会上5个亿。
以上成本费用合计23.3个亿。（还是高估的）
整个楼盘的利润＝33.5-23.3＝10.2亿
所以，投入10个亿买地，能净赚10个亿（还是在按8000一平估算房价的情况下），当然，这10个亿能短期内到位才是王道（比如两三年内建完卖完），拖的时间越久，财务费用、人员工资等越多，就赚的越少，年化年益率就会降低。
结论：开发商只要及时建及时卖迅速清盘，资金周转快，是很赚钱的。这个盘子住房价格根本不用卖到上万就能赚钱。哪怕住宅只卖8000一平，靠住宅就能收回全部成本，然后其他的物业（商铺车位等）能赚10亿，只是需要及时卖完，拖的越久，赚的越少（但如房价一路上扬，则拖久点也不怕，后面能越卖越贵）。
以上都是大概的数字，且前提是开发资金不是借高利贷来的，估算过程不会很精确，请见谅。
针对有评论说200亩地做不出2500套住宅的，我新上了五张预售许可证的截图，楼盘总规划35栋，一期已经拿到的五张预售许可证共15栋1183户住宅。1月4日
今天新上了这个盘子的建筑工程规划许可证截图和土地拍卖成交截图，规划证是200亩地中的第一期79亩（52749平），共建21栋，地上建筑面积18.4万平方米。土地证用来说明土地起拍价7亿，竞拍成交价为9.9亿元。1月5日
房地产销售增值税额=（不含税销售价-地价）*10%-进项税额（建安发票上10%的税额等）
土地增值税按不含税销售额的1%预征（住宅），清盘时清算
企业所得税按不含税销售额的4%预征（住宅），每年汇算清缴
还涉及少量城建税，印花税，土地使用税等
给的一个数据：550万／亩，太笼统了，开发房地产的三个指标容积率、建筑密度、绿化覆盖率没有说，那就比较难测算出最低价格了，那就假设吧，容积率2．5（均为100米以内高层住宅楼），建筑密度45％（即第一层建筑物占地面积与总面积之比)，绿化覆盖率30％以上（即绿化面积与土地总面积之比）。楼地价3300元／平方米（按建筑面积的土地单价），建安成本2800元／平方米（一般住宅价格，含设计、勘探、监理、施工、30％的融资成本及前期费用，如档次较高，在3200元／平方米，且包括景观、绿化等配套工程，为交钥匙工程），开发商的利润和税收在20％左右，即最低价在6500元／左右（毛坯）。如果在三四线城市，未强制实行节能保温、人防工程的，建安成本在2200元／平方米，即在6000左右就不会亏本了。
