房地产开发公司地下车库土地增值税（土增税清算中车位面积）

文章阅读关键词：土增税清算中车位面积、房地产开发公司地下车库土地增值税

一楼盘地下车位每个售价5万元，6年时间卖出13个。我建议老板每个1万元抓紧处理掉，老板说这样的话早卖完了，还用你建议吗？

我说，咱们小区共1200个地下车位，5万元一个全部售完的话，有6000万元的收入；如果现在1万元一个处理掉，只有1200万元的收入，少收入4800万元，看起来公司的确损失不小。

但是，目前这个车位定价，业主没有购买欲望，这6000万元的收入只能是纸上的，没办法转变为现金。小区的住宅及配套商铺已经全部售完了，目前只剩下地下车位没有出售，而且从目前的情况看，想以5万元一个的价格顺利地将地下车位出售恐怕遥遥无期，不如以一万元一个的价格出售，收入1200万元更现实。

由于公司项目的土地成本低，每亩只有90万元，建安及配套设施成本每平方米2200元，而商品房销售均价接近6000元每平方米，我们计算的项目增值率为31%，在清算时还需补交土地增值税2200万元。这样，加上原来已经预交的1400万元，项目共需要缴纳土地增值税3600万元。

如果将地下车位以1万元一个的价格全部售出呢？

每个地下车位含公摊的面积为36平方米，成本为7.92万元，在土地增值税清算时，按政策规定，还可以享受加计扣除政策，共加计扣除30%，这样每个地下车位的可扣除金额为10.3万元。如果1200个地下车位全部售出，可增加1.24亿的扣除金额，也就是说，项目的增值额减少了1.24亿元。

按照这个测算结果，在土地增值税清算时，公司不仅不需要补缴税款，已经预交的土地增值税还可以退回900多万元。因此，我们认为，降价将地下车位销售出去对公司更为有利。

咱们县城去年有家房产开发公司，和咱们公司情况差不多，地下车位也没有售出去几个，在土地增值税清算时，公司直接将地下车位移交给了业主委员会，由全体业主无偿使用，并在报纸做了公告。他们之所以这么做，一方面是接受了地下车位不易出售的现实，更重要的是土地增值税清算的需要，他们已经预交的2000多万土地增值税在清算时全部退回来了。

无论是降价销售还是无偿赠送给业主免费使用，这些做法都是符合税收政策规定的，如那些虚开建安发票，虚增成本的做法有着本质的区别，关于这一点你可以放心。

老板说行，就这么办吧。下午就让物业公司开始做宣传，尽快把地下车位销售出去。