公司房产开发票税金（房地产开发公司发票）

本文阅读重点有下面几个方向：房地产开发公司发票、公司房产开发票税金

县城的一家房地产公司，开发的一个楼盘卖了大概50000万元，经过我们计算，该公司需要补缴企业所得税8800万元，我让会计去向老板汇报交税事宜，会计不敢去，我很纳闷。

会计告诉我，我们老板是包工头出身，一点税收常识都没有！早几年攒了点钱，开发了这个楼盘，平时我们向他汇报工作，什么都好说，就是不能提交税的事，一听到交税准发火！这样吧，我和你们一起去汇报，你们作为中介机构，老板更愿意相信你们的话！

于是，我和会计一起去向老板汇报企业所得税汇算清缴的情况。

果不其然，老板一听就炸锅了，质问我们：这个楼盘的销售收入不到50000万元，企业所得税的税率不是25%吗？难道我盖房子不要成本吗？怎么可能要交8800万元的企业所得税呢？

我对老板说，你先别着急，我算给你听听！咱们开发的这个项目不含增值税的销售收入是50000万元；咱们的成本约40000万元，其中，只取得了土地票据8000万元和其他零星的发票1200万元，总包单位的工程款35000万元，一点发票都没取得；再说费用，这三年的期间费用约4800万元。这样算下来，整个项目应该缴纳企业所得税（50000-8000-1200-4800）*25%=9000万元，减掉预缴的200万元，可不是要补缴9800万元企业所得税吗？我们一点也没算错！交税多的主要原因是总包单位没给房地产公司开工程款发票时，如果能赶在5月31日前把35000万元的工程款发票拿过来，能大幅降低税收。

老板说，这样吧，房地产公司你先别做那么多收入，先少交点税应付过去再说吧！

我告诉老板，这个真不行，结合销售合同、竣工验收报告、交房记录、还有你们账上的退、补面积差的收入等等，税务很容易查到你们，所以，还是抓紧时间让总包单位开工程款发票吧！

老板说，实话告诉你吧，总包单位也是我的，我找人算过了，如果总包单位现在把35000万元的工程款发票开出来，需要缴纳增值税及附加税1150万元，企业所得税750万元，合计1900万元，我现在资金紧张，想往后拖一拖。

我对老板说，我建议你不要往后拖了，下面我给你分析一下：

一、如果总包单位现在不开发票的话。

1、总包单位的税收问题。

施工的楼盘已经竣工结算，房地产公司应该支付的工程款也已经打给总包单位了，按照规定，增值税和企业所得税都应当确认收入，这和你开不开发票没有关系，你一毛钱的工程款发票不开，如果被查到，1900万元的税收也一点不能少，还要按每天万分之五征收税收滞纳金，一天就是1900*0.05%=0.95万元，还会被处以罚款。

2、房地产公司的税收问题。

房地产公司开发的楼盘在去年的10月31日就已经交付，售房发票也都已经开出，该补的增值税都还没补呢，系统里已经产生了很多税收滞纳金了，晚一天拿到工程款发票，就产生多一天的税收滞纳金；

如果被查到，需要按8800万元补缴企业所得税、税收滞纳金，也很可能被处以罚款；

房地产公司的销售比例已经达到100%了，随时可能被要求土地增值税清算，如果没有这35000万元工程发票，按照最低税率30%计算，影响土地增值税=35000/（1+9%）*（1+30%）*30%=12522.94万元，同时，由于土地增值税实行的是累进税率，没有成本发票不足，清算时的税率很可能是40%，甚至是50%、60%，那么，影响的土地增值税会更多。

综上所述，如果我是你，总包单位不开发票，我会天天提心吊胆的，怕税务来检查。

二、如果总包单位现在开发票。

1、总包单位的税收问题。

该交的1900万元税收在次月交掉就行了，不存在任何税收风险。

2、房地产公司的税收问题。

房地产公司拿到35000万元的工程款发票，可以产生进项税额=35000/（1+9%）*9%=2889.91万元，这样的话，增值税及附加税就不用补缴了，只需要把税收滞纳金补上就行了。

房地产公司以不含增值税的金额35000/（1+9%）=32110.09万元计入开发成本，由于楼盘已经100%销售，所以，可以抵减企业所得税32110.09*25%=8027.52万元，这样的话，只需要再补8800-8027.52=772.48万元企业所得税就行了。

再说土地增值税，由于房地产公司该取得的发票都已经取得，所以随时可以进行清算，不用整天提心吊胆的了。

综上所述，我建议你让总包单位马上把35000万元的工程款发票开给房地产公司，越快越好！

老板说，你分析得有道理，我去筹集一下资金，就按你说的办，马上让总包单位把发票开出来！