南宁康乾财税
全国人民代表大会常务委员会周末授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。试点地区的税收对象为住宅、非住宅等房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其住宅，试点期为五年。
消息一出，市场上就开始出现许多不同的声音。过度解读全民纳税或房地产失败，今天我们来讨论一下。
不同主体的反应：
房地产公司高管：反应不大，该做什么。
投资者：部分悲观，部分乐观。目前，对房地产税的预期相对混乱。
久信税筹的观点：偏乐观。国庆前，市场对房地产税有预期，有传言称试点将于本周末实施。具体规定出台，证明房地产税试点不在10月份实施。细则尚未发布，具体执行时间等待通知。网上流传的所谓细则都不是真的。
超出我们预期的两点：
试点时间为5年。正式实施至少五年后，比你以前想象的要晚。
(2)缩小试点范围。主要包括一线城市和新一线城市，预计将低于市场预期。
未来如何征收房产税，如何判断:
（1）试点城市。稳定健康的房地产市场发展是主旋律，一手房健康销售更为重要。例如，上海市政府的工作主要考虑三个部分：一手房、二手房和租房。二手房价格要严格控制，租赁市场价格涨幅不能超过5%，一手房要稳定健康发展。房地产税试点城市不多。估计会有上海、深圳、杭州、广州，剩下的试点城市还不确定，主要是下半年一手房销售。我们预计试点城市的推广不会一批次全部推出，但还是有先后的。
（2）税率。
有1%-5%的市场谣言，我们预计会更温和。上海税率为0.4%-0.6%，重庆税率为0.5%-1.2%。考虑地方财政收入的稳定性，如何确定税率。
上海数据可供参考：2020年上海房地产税约200亿元，公共财政收入约7000亿元，土地拍卖收入约2500亿元，房地产税包括土地增值税、城市土地使用税、房屋销售契税约1100亿元，即土地销售及相关税费约3600亿元。
(3)征税对象。我们预计这将进行调整，即扩大税基，但不扩大税率。未来上海股票房很可能进入征收范围，应有人均免征面积，具体金额不确定。并非所有存量房都会被征收。上海户均居住面积不超过75平方米，热点城市户均居住面积不超过10%，三套比例较小。
(4)征收经验。房地产税是直接税，中国没有太多的直接税经验，这是地方政府应该考虑的。而且房产税也会有收缴率的问题，需要论证的细节很多。
(5)对房地产销售的影响。我们认为一手房销售长期由供需决定，但短期试点推广仍会产生影响。在短期内形成房价下跌预期后，我们认为将采取相关措施来缓解这一预期。后续政策将保持房地产市场健康稳定发展，预计将调整预售监管资金。
总支，无论试点是否达到预期效果，房产税来了，都是板上钉钉，会迟到，但不会缺席。
