南宁康乾财税
通过本文，您可以了解到这些问题：2014年第54号，2016年第54号，国家税务总局公告
国家税务总局最近发布了今年的第54号公告，规定了物业管理服务中收取的水费所涉及的增值税。下面的二哥将为您详细解释公告，帮助您挖掘法律法规发布的内在含义，让您对国家税收法规有更深入的了解。
为什么国家税务总局专门发布这个公告？
我们认识物业公司缴纳营业税时，差额征税，开具普通发票时，物业公司只缴纳营业税，收取管理费差额。我们知道，这种差额征税政策并没有在以增值税取代营业税的试点政策中延续。（本期其他文章特别解释了以增值税取代营业税的差额征税类型）
营改增后，物业公司如何代收水电等费用？如何开具符合税收规定的发票。
其实主要有两种方法:
1、物业公司以自己的名义为客户开具发票的，属于转售行为，增值税按发票金额缴纳；
2、如果物业公司收取水电费、暖气费等，可以在总局明确之前暂时按照代购业务同时具备下列条件的，暂不征收增值税：
(一)物业公司不垫付资金；
(2)自来水公司、电力公司、供热公司等。(以下简称卖方)向客户开具发票，物业公司将发票转让给客户；
（3）物业公司应根据卖方实际收取的销售额和增值税与客户结算，并收取额外的手续费
很显然，方法2难以实现，物业公司无法让自来水公司为每位客户开具发票（不太现实）。当然，现在很多物业公司，包括二哥的物业管理公司，都不收水电，让客户自己支付，这也省去了这些麻烦。然而，一些物业公司收取水费，因此这些公司在以增值税取代营业税后头疼。方法2不起作用，只有方法1。
方法1的主要问题是什么？先了解一些自来水销售的税率。
《增值税暂行条例》第二条规定，纳税人销售自来水的税率为13%：但由于自来水公司销售水的特殊情况，正常情况下，自来水公司可获得的进项税发票较少，税负率相对较高，因此给出了特殊规定：
一般纳税人按3%的简易税率出售自产自来水(自来水公司也适用3%)。问题的关键在于，其他单位转售水的税率仍然是13%。 物业公司一分钱也没多收，还要贴增值税。你觉得这件事靠谱吗？符合李克强总理的说法，营改增税负只减不增？ 其实这个问题也有一些大型集团公司，包括一些有房地产租赁的单位。他们适用的自来水是统一抄表的。如果其他用户需要发票，出租屋只能转让，转让税率和物业公司一样是13%。 原因说清楚了。如果不出台新规定，真的是坑爹！
二、五四号公告具体解读
适用主体。纳税人提供物业服务，物业服务排除了一般企业转售水电，如上述一些大型集团为子公司提供房地产、转售水。
纳税人不区分一般纳税人和小规模纳税人，说明适用。
税基。扣除对外支付的自来水费后的余额。一般来说，转售是代收代付的。个别加价转售只对差额征税，相对于将这一块纳入差额征税范围，减轻了税负。
征收率为3%。为什么不按物业管理税率为6%？这里应该是简单的征收代收水费，或者简单的征收代理服务。
发票开具。发票没有规定，但笔者认为发票开具与劳务派遣仍有差异，也应开具全额专用发票。毕竟，增值税是环收环扣的。在前一个环节，供水公司缴纳了3%的全额税款，然后应扣除3%的全额税款。如果物业公司有增收差额，也可以扣除差额。
而劳务公司的差额，保险工资部分没有支付。所以只能开普通发票，不能扣除。
如有争议，请联系二哥讨论。如果觉得有用，就转发一个。也许这就是别人需要的干货！
