本文的阅读重点：房地产企业结转成本的后续成本、房地产成本的预提和结转

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▎作者：李绮靖导师：廖娟：

【案情概况】

近日，大连市国税局第三检查局以企业毛利率和税负异常变化为线索，对房地产开发企业进行了探讨Z房地产有限公司(以下简称)Z实施税务检查。

1）突出疑点:毛利率和税负率双降

在大连市房地产市场行情较好时期，Z2014年和2015年的毛利率较2013年下降了4%，税负也下降了近2%，引起了税务局的联系。

2）复核成本:1亿元的差异

税局对Z置业2008-2015审查年总成本和总可售面积数据。

在此期间，我尝试了各种数据审查方法：使用规划部确认的建筑测绘报告、电子会计软件、企业开发成本细节、单个房地产项目细节等。

最后，通过逐项比较科目余额表和开发成本明细账数据，计算2014年企业开发成本科目总成本27.86确认2014年企业成本计算表中的总成本为亿元1.06亿元。

3）真相浮出:多结转成本

至此，Z房地产解释说，2014年开发成本科目的总成本确实是27.861亿元，但考虑到未来的成本，估计1.06亿元成本。经确认，该“预估”尚未实际发生且账上未做任何处理。

另外，税务局发现了Z房地产集团贷款没有明确使用对象，贷款利息先分配或多分配给先卖多卖的房地产项目，增加成本，减少当期应纳税额。

4）尘埃落定:补税过千万

结合预提成本扣除和贷款利息分摊不符合税法规定的问题，税务局最终确认Z房地产项目核算时，结转成本为3109万元，需缴纳企业所得税和滞纳金1054.8万元。

【理道提醒】

1）规范成本核算，及时取得工程发票

上述案例中，Z房地产以估计的方式提前计入预期成本，人为增加总成本，项目共享成本未按规定合理分摊，企业所得税通过多结转项目销售成本少缴。这种违法行为在房地产开发企业中具有代表性。提醒房地产企业：

▲合理分摊成本

共同成本和不能区分负担对象的间接成本可以通过占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算成本法合理分摊。

▲及时取得工程发票

项目未最终结算，未取得全额发票的，在证明材料充分的前提下，成本费用可按合同总金额的10%计提，并在企业所得税前扣除。其他计提成本在最终结算前应注意取得发票，否则未取得发票的成本应增加。

法律法规：国税发[2009]31号第二十九条、第三十二条

2）扩大税务局检查视野，360°无死角

在上述情况下，税务局进行了大量的数据审查。面对开发建设周期长的房地产项目，税务局不再局限于联系检查检查期间的成本结转，而是通过规划部门的数据、工程合同、工程预算、决算报告和会计数据，从项目的第一笔成本发生到项目的竣工和交付，整个成本验证过程涵盖无死角验证。

在金税三期和互联网信息共享中，税务局的检查视野变得更加全面。企业开始经营时，应把税务风险管理放在首位！

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