南宁康乾财税
文章原标题：放弃普通住宅免征土地增值税、土地增值税住宅减免
原标题：税局回复“放弃普通住宅免税优惠能否合并清算土增？”
文章摘要：根据《安徽省土地增值税清算管理办法》第五十三条规定：对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值；；”同时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；
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税局回复：放弃普通住宅免税优惠能否合并清算土增？
尊敬的北京市税务局、张局长：
北京市房地产开发企业在竞拍土地时，基本均会要求配建一定面积的公租房或保障房等，配建完毕后政府按较低的价格（约4000元/㎡）进行回购。
北京市土地价款包括政府土地收益和开发建设补偿费，根据挂牌文件，只明确了公租房占地部分不分摊土地出让收益，未明确是否分摊开发建设补偿费。且开发建设补偿费往往占土地价款比例非常高。
由于政府按较低的价格回购公租房，根据规划要求，公租房面积小于140㎡，满足普通住宅的标准。
目前北京市普通住宅标准仍执行京建发[2014]382号文件，单价在4万以上的，即不属于普通住宅。根据北京市市场环境，正常销售部分一般均难以满足普通住宅标准。
因此如果根据北京市税务局公告2016年第7号第三十一条规定，无论采用建筑面积法还是占地面积法分摊，都会使得土地增值税清算时，分摊给公租房（普通住宅）的土地成本过高。结果导致普通住宅存在一个非常巨大的负增值额，而其他类型房地产存在一个非常巨大的正增值额，进而导致企业需要针对增值税的其他类型房地产缴纳巨额土增税。
根据土地增值税暂行条例及实施细则规定，普通住宅增值率未超过20%的，免征土地增值税。
财税字（1995）48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》“十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题：
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。”
因此，个人认为之所以要求对普通住宅和非普通住宅分开计算增值额，是基于纳税人可以享受普通住宅免税优惠为前提。即分开核算，方可享受普通住宅免税优惠政策；未分开核算，则不得享受该优惠政策。（本文原创：旺文生义）
国税函发[1995]110号《关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》明确解释，
“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。”
但基于目前北京市的特殊情况，同一个纳税主体之间，只因为配建公租房，实质上而言，实施了有利于国家和社会的经营行为，反而因此大大增加了自身的税负，是否已违背了国家要求普通住宅单独核算才能享受免税的初衷？
针对该情况，个人认为安徽省的做法可以借鉴。根据《安徽省土地增值税清算管理办法》第五十三条规定：
对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。
即保留纳税人是否选择普通住宅单独清算享受免税的权利，符合国家层面要求普通住宅单独计算增值额的立法原意。
税法要求分产品单独计算的本意是为了保障纳税人享受普通住宅免税的权利，而不应是变相增加纳税人的税负。
因此，还望贵局能给予回复，纳税人是否可以选择放弃普通住宅免税，与其他类型房地产合并进行土增清算，或者可否采用其他更合理、更配比的方式分摊土地成本，确保不应分摊方式造成纳税人的税负大大增加。
盼复，谢谢！
局长信箱回复：
尊敬的纳税人：您的来信收悉。
土地成本分摊是土地增值税清算工作中的重要事项之一。《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 》（财税[2006]21号）第一条规定：“纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。”
同时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
按照上述规定，纳税人不可以放弃普通住宅免税后，将项目中不同类型房地产合并清算。
《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(北京市地方税务局公告2016年第7号)第三十一条规定了扣除项目金额的计算分摊方法。纳税人可以根据房地产开发项目的实际情况，按照上述规定选择适用的分摊方法。
感谢您对税收工作的一贯理解和支持！
2021-07-16
