南宁康乾财税
上篇文章说了处置投资性房地产的大逻辑是：
将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。
不理解为何要这样处理的可以看这篇以不变应万变。
说白了，处置损益的计算很简单，就是处置收到的钱-所处置的资产的成本。
不学会计，大家也知道这个道理。
只是会计帮我们更科学地计算处置收到的钱和所处置资产的成本究竟是多少。
对于大部分资产处置来说，
处置收到的钱很容易就能获知，毕竟卖了多少钱还没点数吗？
但所处置资产的成本是多少就没那么容易一眼看出了。
同理，计算投资性房地产处置损益的核心也在于确定成本上。
大家先记住这个结论：
对于投资性房地产处置来说，被处置的投资性房地产的成本是历史成本剔除自用损耗后的净价值。
什么是自用损耗？
就是大家喜闻乐见的折旧摊销减值。
这条结论对于成本模式和公允价值模式计量的投资性房地产都适用。
可能有老铁要问了，公允价值模式下成本的计算很麻烦，根本没这么简单。
非也非也，觉得麻烦只是还没看到本质，不信我们就来验证一下。
1.成本模式
第一步：
借：银行存款
贷：其他业务收入
这一步是为了确定处置收到的钱，很简单。
第二步：
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
这一步是为了确定所处置资产的成本。
这里的成本=历史成本-累计折旧（摊销）-减值，显然是自用损耗后的净价值，没毛病。
2.公允价值模式
第一步：
借：银行存款
贷：其他业务收入
同样地，这一步也是为了确定处置收到的钱。
第二步：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
第三步：
借：公允价值变动损益（这里是累计公允价值变动）
贷：其他业务成本
第四步：
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
这些TM是什么？
为什么成本模式下一步就能解决的问题，到了公允价值模式下要三步？
各位老铁莫着急，先听一句歌词：
如果你愿意一层一层一层地剥开我的心
你会发现
你会讶异
你是我最压抑最深处的秘密
这里的第2-第4步就是为了一层层剥开外壳，计算出被处置的投资性房地产的真正成本。
为了方便大家理解，我直接举例了。
一家公司2011年买了一处房产当自用办公楼，花费100万，用了5年之后账面价值为50万，不想自用了，于2016年转为投资性房地产，此时公允价值为300万，又过了五年，到2021年公允价值1000万，被卖了1200万（不要问我为什么多卖了200万，可能是买家喜欢这里的风水）
处置收到的钱显然是1200万，不学会计都知道。
所处置的投资性房地产的成本是多少，就没那么容易计算了。
我们按照教材上的步骤，
第二步：将投资性房地产2021年的公允价值确认为其他业务成本。
也就是被处置资产的成本是1000万。
然后根据处置损益的计算公式，处置所得=1200-1000=200。
意思就是公司这笔投资性房地产处置收益是200万。
是不是觉得哪里不对？
我TM 100万买的东西，用了5年，最后卖了1200万，然后你告诉我这个交易只赚了200万？？？
所以为了能真实反映这笔交易的盈利，就有了第三步和第四步。
第三步：用转为投资性房地产后累计增加的公允价值调减成本。
累计确认的公允价值变动损益是700万（1000万-300万），用这700万减少其他业务成本，也就是其他业务成本从上面的1000万变成了300万，大家大声告诉我，
被减数不变，减数减少，差额怎么变？
变大。
这一步的处理，处置损益从之前的200万增加到了900万。
但还没有结束。
这个投资性房地产是由自用房地产转换过来的，当时账面价值50万，转换过来之后要以公允价值300万计量，此时产生其他综合收益250万（不理解这样处理的原理的参考这篇文章两幅面孔！）
第四步就是要用这其他综合收益继续调减其他业务成本。
由此，其他业务成本从300万又降低到了50万。
最终产生的收益为1200（其他业务收入）-50(其他业务成本)=1150万。
这2-4步的目的就是为了逐步将投资性房地产的成本还原成历史成本剔除自用损耗后的净价值。
我们再捋一捋这2-4步：
②将处置时投资性房地产的账面价值确认为其他业务成本，也就是此时认为被卖掉的投资性房地产的成本为1000万，这是本身的“洋葱”，下面我们开始一层层剥皮；
③剥开第一层皮：将投资性房地产累计升值的700万调减其他业务成本，此时被卖掉的投资性房地产的成本被降低到300万，成本降低意味着收益增加，这一步本质上是让之前的账面浮盈在出售的一刻实现。
④剥开第二层皮：将自用房地产转为投资性房地产确认的250万增值调减其他业务成本，此时被卖掉的投资性房地产的成本被降低到50万，成本进一步降低意味着收益进一步增加，这一步本质上是让转换时无法确认的收益在出售的那一刻实现。
也就是说，通过上面的三步，会计上最终认可的被卖掉的投资性房地产的成本只有50万。
而这50万恰恰就是历史成本剔除自用损耗后的净价值！
不信？我们来算算。
当年的历史成本是100万，使用了五年后，账面价值变为50万，这50万就是考虑了折旧摊销减值后的净价值！
所以，这么多步骤无非是因为公允价值模式下，投资性房地产的价值被人为提高了，账面上是有浮盈的，现在出售了，就要一步步将成本还原，让那些浮盈在出售时通通实现。
好了，现在洋葱剥完了，各位老铁理解了吗？
作者：徐甘木 来源：中国会计视野
