南宁康乾财税
找到一下关键词：开发商建设成本、开发商建楼的成本价
文章摘要：从大的投资概算来看，房地产成本主要是由地价、建安、税费这3个大板块组成，1、地价，2250元，这个地价现在来说基本都是偏远郊区，考虑整体成本也会相对考虑下线，2、建安，这里所说的建安是大建安，包涵绿化、消防、人防等所有的建设成本，根据地价水平，建安在2400左右，这个根据小区品质和施工管理等因素或略有相差，3、税费，税费主要包涵财务费用，营销费用，管理费用，税金，有些还会考虑不可预见费，财务费用按土地加建安的5%，营销费用、管理费用按总成本的各2.5%，税金按总成本6.5%，不可预见费按总成本1%，财务费用：4650*5%=275营销管理费用：5400*5%=108税金：5400*6.5%=351不可预见费：5400*1%=54总成本：4650+275+108+351+54=5435根据各公司的管理能力和融资能力，成本可以相对降低，按照成本控制角度，开发商要卖在5400左右才能保本；以三线城市为代表举例子说明成本的主要组成：假设土地成本：2250元/平米，经济型最省的三线城市的建安成本：2100元/平米，各项税收大概：1000元/平米，运营及营销成本：750平米，开发商融资成本：800元/平米，成本价：6900/平米；
开发商的成本主要包括以下几方面:
一、土地成本
1、土地价:2250元/m2；
2、交易手续费（支付拍卖行的拍卖拥金）:1%计22.5元/m2；
3、契税:67.5元/m2;
土地成本为:2340元/m2。
二、建造成本(建筑密度按0.3，绿化率按0.3）
1、建造费用:小高层1200~1300元，高层一般为1400~1500元，本次按1450元计算。
2、绿化工程:按绿化率0.3计，种植草皮、乔木、灌木综合按80元/m2，绿化造价为24元/m2；
3、道路、排水排污等市政配套工程，（400*0.4）为160元/m2；
4、规划设计费:方案设计一般在5元左右，施工图设计一般在10~12元，极个别达到20元，本次计算暂按18元综合价计;
5、监理费:一般在5~8元之间，我们按8元计；
6、造价咨询费:按工程造价全过程控制，主要包括施工图预算、进度款审核、竣工结算审定，按文件收费标准为千分之四，计7.4元；
7、建设单位管理费:一般为工程造价的2%,计2.9元；
8、预备费按文件计算为5%，计7.25元；
9、检测费应该在20元/m2以内；
建造费小计:1693.55元/m2.。暂且按1700元计算。
三、各种规费
1、城市设施配套费、人防费、道路监时占用费、白蚁防治费等，总费用合计应该在90元/m2；
2、各种税收（含交易费）:二三线城市在300元/m2以内，
上述两项暂按400元/m2计算；
四、其他
1、财务费用:按建造成本的60%加土地价，年利息支出按8%计，约270元/m2；
2、广告费及销售费用按建造费用10%计为170元/m2；
3、合理利润:按上述全问费用的10%计约为480元/m2；
上述小计为920元/m2；
综合价为5360元。
房价的2.5倍才会保本。
看看楼面价与房价的关系
楼面价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估，一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
计算公式
楼面地价=土地总价÷规划可售面积
规划可售面积=土地面积?容积率。包括地上和地下部分
这个栗子大，我喜欢我再来举个例子，当一会搬运工。
当然并不是楼面价越高当地房价会越高，要根据市场行情来，经济下行压力大，开发商为了资金回流会降低利润的，降低利润了，房价也就降低了。
关于这个问题，作为房地产业老人的我也来从概念上大致回答一下吧。
房地产的成本一般会有以下部分构成：
一、土地费用：一般早期的能占20%，现在越来越高，视地域也略有差别，越是中小城市占比越低。
二、前期工程费用：一般占成本的5-6%。
三、建安工程费用：一般占房地产开发成本的40%左右，当然也看楼盘档次，档次越高的占比越低，档次越低的楼盘占比越高。
四、市政公用设施费用：这个一般也占总成本的20-30%左右。
五、开发商的各种管理费用：一般这个占比很小，2%左右。
六、财务费用：开发商的钱都是借银行的，这个跟开发商的资金实力和楼盘的开发节奏有关，比例不定。
七、税费：这个一般占开发成本的15-25%，税相对是固定的，但费跟各地的具体规定有关。
八、其他费用：这个占比也不太大，一般不超过10%。
从上面的概念性的房地产开发成本构成你就可以估算出房地产开发的成本，再加上开发商自身的利润要求，就可以反推出开发商需要卖多少钱才能保本了。
假设按上述土地2250的楼面地价占比20%，那2250*5=11250元/平米大约是个成本价。再加上10%的开发商利润，售价在12500元/平米左右就算是比较公道的价格了。
2250元的楼面地价相对来说还是很低的，地块应该在三四五线城市，小城市的楼面地价占总成本比例相对更低一点，如果是一二线城市，土地成本占房地产开发成本的比例会更高，当然，其他的成本比例相应就降下来了。
这个问题提得很好！是时候该给所有购房者补堂课了！很多人都在抱怨房价高，那高房价究竟高到哪了？接下来我将为大家剖析一下：
首先，开发商做项目，盖楼，第一步是要购买土地！举例子：
假设土地成本：2250元/平米
（又称楼面价：是指开发商购买的土地折合到实际开发的建筑面积每平方米的单价！比如开发商花了22.5个亿，买个50万平米的土地，但是容积率是2，也就是说可以建100万平米！折合单价就是2250元/平米的土地成本）
其次，就是建安成本！这里面包括土建成本(盖楼的建筑材料及人工)、绿化成本、对接市政的管网成本等等！如按一般小高层的成本来计算！
经济型建安成本：2000元/平米
再次，就是各项税费成本！开发商从拿地开始，各项税费就接踵而至，一直到把房子卖给客户，当然也离不开交税！
各项税收大概：1000元/平米
接下来，来算算开发的运营管理和营销成本吧！开发商要开发楼盘，人才和技术是关键！这些成本可都不可小觑！当然，随着城市化的发展进程，楼盘越盖越远，这种现实问题必然伴随着巨大的营销成本！否则会无人问津！再加之巨大的竞争压力！导致营销成本逐年递增！
运营及营销成本：500元/平米
最后，来说说一般不被人注意的，但又是最不可控和开发商最致命的一项成本——融资成本！众所周知，开发商开发楼盘几乎没有不贷款的！有的开发商甚至是全部贷款，根本没有投入一分钱！而开发商的贷款利息，除了个别“央企”“国企”能拿到年利率在10%以内的低息贷款以外！一般开发商的贷款利息目前普遍在年利率12%以上！也就是说，以上的成本再乘上12%就是他每年的融资成本！如果它销售的速度过慢，成本会更高！基本上每慢一年，就增加近12%的成本！
开发商融资成本：700元/平米
好了，就说这些吧，相信信息量已经不小了！大家自己算一下就大概知道了！即使我们不考虑开发商的利润的情况下，成本已经达到了：
成本价：6500元/平米
所以，房价到底贵不贵?贵在哪？
聪明人一目了然！！！
各位亲们买房这是开发成本价，每平米建筑面积商品房住宅平均成本
1、土地使用权取得费（楼面价）2250
2、前期工程费：76
2.1可行性研究费：8
2.2勘察设计费：45
2.3三通一平费：23
3.房屋开发费：3300（涵盖精装800）
3.1建安工程费：3115（涵盖精装800）
3.2公共配套设施建设费：65
3.3基础设施建设费：120
4.管理费：80
5.财务费：750
6.销售费：280
7.其他费用；100
8.税费：800
总计保本7700（涵盖800精装费）毛坯6900。
我来算吧，楼主也不准。开发成本=土地成本+建安成本+资金成本+税+其他。其中你忘记算资金成本了，按两年开发周期，百分之十五算吧。建安成本，普通住宅成本2000一平米打住。土地成本按你说的2250。税费做账做到最好可以做到15.6%左右，营销成本百分之五，前期费用，配套费，措施费，人防易地建设费，灰色支出等其他费用约300一平米。因而可算得｛2250+2000+300｝*135%=6140，也就是说6140以上的均价可以赚钱。但是这个帐也不准啊，还有日常开销，一年按500万算，两年1000万。所以单纯2250的楼面地价，不知道总开发面积是不太好算的。我算的6100就算是35亩左右的小盘的成本吧。（以上算法不计算利益转化，如城中村改造会补偿85的土地成本，如招商引资项目会有现金回馈，均由政府落地）。另外题外话，常规住宅容积率按2.5计算，这也375万一亩的土地啊，说明在四线城市左右，干房地产开发的苦啊！四线城市波动太大，去化不好，一屁股债，留下一堆卖不了的房子，想死的心都有。建议国家多关怀房地产开发的弱势群体，可以减税和激励政策。
这个问题非常重要，也是大家最关心的问题之一，综合来说，要分地区，不同地区，得到的结果可能千差万别，但是原理是一样的。仅供参考，谈谈自己的理解。坐标2020年三线城市，因为一二线城市大家可以自行套用。
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格，计算方法是：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。（最大建筑面积受政府批准的容积率控制）。楼面地价=土地总价÷规划可售面积。规划可售面积=土地面积*容积率。包括地上和地下部分。
楼面地价与容积率的关系是负相关的，这就意味着容积率越高，楼面地价就会越低，容积率越低，楼面价格就越高。因此，楼面地价比土地单价更能说明房地产销售价格的高低，通常根据楼面地价我们可以判断一个小区容积率。
对于住户来说，容积率直接影响到居住的舒适度，对同一小区而言，容积率较小，则房价较高;容积率较大，则房价较低。选择容积率较小的楼盘，相对住的会比较舒适一点了。容积率大说明可能楼层高，空间利用率高，房价低。容积率小，小区光照充足。
从居住环境角度来讲，容积率当然是越小越好，这样在同样的建筑占地面积的情况下平均建筑层高就比较低，人均环境质量提高。对于开发商来讲，容积率当然是越大越好，这意味着在同样的建筑占地面积的情况下，能建更高的楼层，每多一层就能多赚很多钱。住户希望越小越好，因为这样小区环境就好，绿化公共设施相对就多。通常来讲，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价。须考虑到不同地区，不同的情况，尤其需按一线，二线，三线等划分，一般情况下，售价要到楼面价的4倍或者5倍开发商才能赚钱，如果要保本则也要达到3倍或者4倍才行。
开发楼盘大概成本估算如下：
1、土地成本：即开发商拿地的成本，这个费用很高，动辄几十亿，这里面还有一个土地溢价率的问题，土地溢价率是拿地价格减去土地成本价计算的出一个数据，溢价率越高，土地成本越高，往往意味着房价也越高。
2、建安成本：包括建筑、绿地、车位、建材、市政等等的成本。在北京乃至北方的建安成本在5500左右。
3、费用：包括销售、管理、财务费用。
4、税费：主要是开发商缴纳的各种税。（不包含买房人交的税）。
下面按题主问题数字说话：
首先，开发商做项目，盖楼，第一步是要购买土地。以三线城市为代表举例子说明成本的主要组成：假设土地成本：2250元/平米，经济型最省的三线城市的建安成本：2100元/平米，各项税收大概：1000元/平米，运营及营销成本：750平米，开发商融资成本：800元/平米，成本价：6900/平米。
注意，一二线城市还要更高，水涨船高。前期费用，城市设施配套费，措施费，人防易地建设费，灰色支出，道路监时占用费、白蚁防治费，其他费用等都是必须缴纳的。
房子的总体成本=地价+设计费用+建造费用+造价咨询+监理费用+园林绿化+其他的费用。有些楼盘因为被很多人炒了起来，所以价格也在不断高涨，加上楼市的竞争压力那么大，大家都知道，房子的成本价是死的，但市场的销售价格却是活的。
注意，房地产商的商品房也不是随便就能定价的，还需要上报价格到住建局备案，住建局通过之后才能以那个楼价发布销售的。
这里值得一提的，也是最容易被忽视的就是开发商的融资成本，这项成本最不可控，非常容易受政策影响。开放商一般项目占用的资金是30%，其他的都来自贷款，融资的资金来源还有
信托，银行，其他等。空手套白狼，一分钱不出，坐等炒地皮的开发商尤其以李嘉诚为代表，可谓司马昭之心，路人皆知。
还有一条就是运营及营销成本，这也是逐年上涨，政策收紧时，市场下行压力太大时，运营及营销成本就会更高，尤其2020年更为明显，银行已加强资金监管加上疫情期间，卖房压力太大了。
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格，先来看楼面价是如何计算的，计算方法是：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。（最大建筑面积受政府批准的容积率控制）
举例来说，北京石景山五里坨地块，土地出让价格（成交价）78亿，最大建筑面积为346496平米，由此计算出楼面价为22511元每平米，售价为52024元每平米。
但有些楼面价并不是完全按此公示来计算的，不过通常情况下，售价要到楼面价的二倍开发商才能赚钱，如果要保本则也要达到1.5倍。我们来看看开发商开发楼盘都有什么成本？
1、土地成本：即开发商拿地的成本，这个费用很高，动辄几十亿，这里面还有一个土地溢价率的问题，土地溢价率是拿地价格减去土地成本价计算的出一个数据，溢价率越高，土地成本越高，往往意味着房价也越高。
2、建安成本：包括建筑、绿地、车位、建材、市政等等的成本。在北京乃至北方的建安成本在4500左右。
3、费用：包括销售、管理、财务费用。
4、税费：主要是开发商缴纳的各种税。（不包含买房人交的税）
主要是这四项成本，那么这些成本计算下来，开发商要赚钱，售价不可能不高，为了提高利润，开发商而且往往会在开发过程采取一些手段和方式来压缩成本。
（1）高低配-通过在地块中建筑容积率较高的板楼或塔楼搭配别墅产品增加利润率
图中两栋高层为自住型商品房，出去两栋高层外，地块中其他住宅产品全部为别墅，自住房与别墅无论从物业管理房屋品质、园林等方面都无可比性，别墅用到了更多的建安成本。
（2）加配置-通过增加精装、提高园林品质、科技含量等方法提高售价从而增加利润率，开发商通过增加新风、精装等方式提高售价增加利润率，增加装修也是增加建安成本。
（3）送面积-通过赠送面积增加房屋实际售价达到增加利润率。增加赠送面积也是增加建安成本的一种体现，最终作用于提高售价，从而增加利润率。
下面这两个视频是开发商的人解释的楼面价和开发成本，看完之后您基本上就明白了。
完全算成本，保本的话不考虑销售成本的话，一班乘以2.2。
当然如果地面价比较高，容积率比较低。这个公式还可以再减少一点，原因是税费的是固定的，但是建筑成本是和当地的人工和材料价格相关的，如果你的楼面价本身就非常高了，那么，这个比例就是不合适的。
另外还要注意的是你批复这块地的时候，商业用地面积会是多少，也会直接影响到你的最后成本。有些地块在售卖的时候会规定商业比例是多少，商业比例过高的话，大部分的地产商是不太愿意做的，因为会增加它的售卖成本。门面，公寓楼宇，包括商场这一类的资产，其实并不是那么好销售的。
从大的投资概算来看，房地产成本主要是由地价、建安、税费这3个大板块组成，
1、地价，2250元，这个地价现在来说基本都是偏远郊区，考虑整体成本也会相对考虑下线，
2、建安，这里所说的建安是大建安，包涵绿化、消防、人防等所有的建设成本，
根据地价水平，建安在2400左右，这个根据小区品质和施工管理等因素或略有相差，
3、税费，税费主要包涵财务费用，营销费用，管理费用，税金，有些还会考虑不可预见费，
财务费用按土地加建安的5%，营销费用、管理费用按总成本的各2.5%，税金按总成本6.5%，不可预见费按总成本1%，
财务费用：4650*5%=275
营销管理费用：5400*5%=108
税金：5400*6.5%=351
不可预见费：5400*1%=54
总成本：4650+275+108+351+54=5435
根据各公司的管理能力和融资能力，成本可以相对降低，按照成本控制角度，开发商要卖在5400左右才能保本。
