公司投资商铺（100万投资商铺）

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一开发企业土地增值税清算，需要补交税款5340万元，老板说，你们开什么玩笑，我哪赚那么多钱了？

我告诉老板，别急，我给你讲解一下你就明白了。

咱们开发的项目是纯商铺，可销售面积近7万平方米，目前已经销售出3.9万平方米，销售收入4.27亿元，不含税收入3.92亿元，平均每平方米售价9566元。咱们项目的总开发成本只有2,69亿元，按可销售建筑面积计算的话，每平方米成本3846元，其中土地成本1303元，建安、报建费用、配套设施等其他成本2543元。

老板说账不能这么算，内街商铺基本上还没卖出去，看起来现在赚钱，其他内街不赚钱。

我说你别急，问题就出在这里。

目前项目销售收入3.74亿元，项目总成本2.69亿元，我们按已销售面积比例计算的本次清算可扣除的成本为1.505亿元。再加上按10%比例扣除的房地产开发费用1505万元，咱们是房地产开发企业，另外再加上按20%的财政部规定的其他扣除项目3010万元，还有咱们已经缴纳城市建设税、教育费附加等170万元，这样算出来的增值税为1.76亿元，增值率已经达到89%，适用的税率为40%，应当缴纳土地增值税6088万元，咱们公司已经预交了748万元，所以需要再补交5340万元。

对于项目的销售情况我们也看了，沿街商铺全部卖完了，剩下的全部是内街的，售价肯定低。如果能把内街商铺卖掉一部分，将项目的增值税降到50%以下，这样适用税率就变成30%了。

老板说，之前没有做过房地产，所以没有经验，而且外街开盘正赶上好时机，再加上项目的位置好，所以很快就售完了。内街当时感觉售价太低了，所以当时就捂着没有及时对外销售。没想到这几年大环境不好，商铺一直在降低，现在想卖了，3000元一平方米都没有人买。主要是市场没有经营好，商户亏钱，所以外街的商铺现在也不好对外出租。在这种情况下，内街猴年马月能卖出去啊。

我说既然这样，咱们县城不大，公司的情况税务也肯定知道吧？

老板说，知道。

我说从节税的角度考虑，建议你将内街打包销售给关联公司或个人，当然，如果是公司的话，这个公司股东不要用你的名字。

你不是说每平方米售价3000元都没有人买吗？那就大张旗鼓地对外宣传，打包出售内街商铺，每平方米3000元，款项一次性付清。如果有人愿意买，问题当然就解决了；如果没有人买，那就低价卖给关联公司或个人。这样做的目的，主要是为了证明定价是有依据的。

就算按每平方米3000元的价格销售，也低于实际成本。这样的话，最后项目的增值率为32%，只需要补交税款2440万元。

老板非常高兴，说这个主意好，我尽快安排办理，搞好之后你们再过来进行清算。