南宁康乾财税
文章阅读关键词：房地产企业交增值税吗、工业地产土地增值税
一房地产公司为了多获得抵押贷款2000多万元，准备将价值4000万元的商铺以9000万元的价格卖给老板自己的工厂。老板咨询是否可行？
我告诉老板，不建议这么做，因为这种操作增加的税款太多。
房地产企业获得贷款难，所以很多都是通过关联企业存银行贷款，这种操作本身没有多大问题。
但是，房地产公司将商铺销售给老板自己的工厂，需要缴纳增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税、企业所得税等。
销售价格增加5000万元，多交的税款如下：
多交增值税=5000/（1+9%）*9%=412.844万元；
多交城市维护建设税=412.844*7%=28.90万元；
多交教育费附加=412.844*3%=12.385万元；
多交地方教育费附加=412.844*2%=8.257万元；
多交企业所得税=（5000/1.09-28.9-12.385-8.257）*25%=1134.4万元。
当然啦！房地产公司多交的上述税款，工厂在以后的经营中都可以抵回来。因此，多交的增值税，城市维护建设税及附加等，都可以忽略不计。
但是对于企业所得税而言，商铺需要按不低于20年的时间计提折旧，也就说最少需要20年的时间才能把多交的企业所得税给抵回来，这个就有很大的不确定性了。
房地产公司销售不动产需要缴纳增值税，虚增售价5000万元，需要多交至少30%的土地增值税。
多交土地增值税=5000/（1+9%）*30%=1376万元。对于商铺而言，这个1376万元，可能还是比较保守的数字，实际可能会更多，而且多缴的土地增值税是抵不回来的。
商铺过户到工厂名下，工厂需要缴纳契税，多交的契税=5000*4%=200万元。
另外，房地产公司和工厂都需要按产权转移书据缴纳印花税。
双方共多交的印花税=5000*0.05%*2=5万元。
这样算下来，为了多从银行获得贷款2000万元，将商铺高价销售给工厂，最终多交的税款=土地增值税1376+契税200+印花税5=1581万元。这个1581万元与增值税等性质不同，交了之后是永远无法抵回来的
另外，多交的1134万元企业所得税，需要20年的时间，工厂才能通过折旧的方式抵回来。因此，我们认为这种操作非常的不划算。
