企业所得税如何做成本（销售公司税务成本）

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房地产公司的会计给老板汇报，今年咱们公司要交1970万元的企业所得税。老板一听就炸锅了，咱们公司开发的房子今年只卖了9000万元，怎么可能要交1970万元的企业所得税？你怎么计算了？我哪里挣这么多钱了？

会计对老板说，你先别急，听我给你慢慢解释！

一、销售收入。

咱们公司开发的项目可售面积总共28000平方米，其中，商铺3000平方米，已经全部销售完毕并且已经全部交付，不含税的销售额是9000万元；住宅25000平方米，地基刚刚搞好，目前还没有开始销售。

按照企业所得税法及2009年31号文件的规定，房地产公司的开发产品交付给业主，就要按照规定确认销售收入并结转销售成本，所以，咱们公司今年应当确认销售收入9000万元。

二、销售成本。

按照文件规定，已销售产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。

咱们公司除土地成本3000万元之外，总包单位一毛钱的工程款发票都没给咱们开，所以，咱们公司应结转的销售成本是3000/28000*3000=321.43万元；

三、税金及附加和期间费用。

咱们公司的商铺一开盘就一抢而空，期间费用少得可怜，税金及附加交的也不多，这些支出加起来还不到800万元。

综上所述，应纳税所得额=9000-321.43-800=7878.57万元，应交企业所得税=7878.57*25%=1969.64万元，我一点也没算错。

会计接着说，之所以现在要交这么多的企业所得税，原因有两个，一个是咱们没付总包工程款，另一个就是咱们先把赚钱的商铺卖完了，不怎么赚钱的住宅都放在后面了。

老板说，你别给我说这么多，总包垫资施工是他们自己愿意的，还有，房地产公司想快速回笼资金，肯定是先卖商铺。你想想办法，绝对不能交这么多企业所得税！

会计说，今年交多少企业所得税你能接受？

老板说，一点不交最好，实在要交的话，也不能超过200万元。

会计说，这是不可能的，如果只交200万元企业所得税的话，总包单位至少70000万元的工程款发票，咱们和总包单位的施工合同总价才38000万元，况且咱们一点工程款都没付，怎么可能开来这么多发票？

老板说，那就别申报9000万元的收入了，我不管这么多，总之不能交这么多税！

会计说，不按规定申报收入是偷税漏税，税收风险太大，我承担不起啊！

老板说，有我在，让你承担什么风险啊，你想办法把税给我降下来就行！

会计说，那就这样吧！

一、咱们公司的发票缺口太大，按照2009年31号文件的规定，出包工程未取得全额发票的，仅可以预提不超过合同金额10%的成本，这根本不能解决咱们的问题。

我分析了一下咱们公司取得的建设工程规划许可证和施工许可证，关于成本对象的划分，咱们可以打一个擦边球，那就是把商铺单独作为一个成本对象来确认收入和结转成本，如果单独把商铺作为成本对象的话，商铺的工程款大概5000万元左右，让总包全部把发票开过来，咱们就可以结转销售成本3000/28000*3000+5000=5321.43万元；

二、咱们后面的住宅和营销公司签订的合同是1500万元，目前先付了100万元的预付款，咱们可以让他们先给开500万元的发票过来，按照企业所得税法的规定，在明年的5月31日前取得发票，都是可以计入成本费用扣除的。

这样的话，咱们公司的应纳税所得额还剩下9000-5321.43-500-800=2378.57万元，需要交企业所得税2378.57*25%=594.64万元，实在是不能再少了！

老板说，我让营销公司把1500万元的发票全部开过来，是不是就把企业所得税降到200万元以下了？

会计说，是的，但是，我估计营销公司不会同意！另外，上面的做法有很多瑕疵，我和税务的人员都不熟，如果税务来检查，不太好沟通！

老板说，只要能把企业所得税降到200万元以下，其他的事情交给我吧，不用你管了！

朋友们，你们遇到过这样的老板吗？