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一案例说明,财务不懂筹划,房地产老板无辜多交420万土地增值税

房地产财务问题

房地产财务问题

作者:税务小知识课堂

房地产企业土地增值税临界点筹划案例

案例背景

某一房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4万M2的商品房,针对市场现场及对未来市场价格的走势,营销部门给了两个销售价格:

方案一:按照销售总价32000万的价格出售,假设扣除项目金额为27200万元;企业所得税允许税前扣除金额同为67200万元。

方案二:按照销售总价34000元/平方米的价格出售,扣除项目在方案一基础上增加一点2%,金额为27744万元

提问:针对以上售价及成本,从税法角度,企业根据什么指标来选择销售方案?

答:主要对比两销售价格下的税前利润

方案一:

该房地产取得销售收入为32000万元。

房产的增值率

=[(32000-27200)÷27200]×100%

= 17.65%

增值率小于20%的临界点,无需缴纳土地增值税,企业的税前利润为4800万元(32000一27200)。

方案二:

该房地产取得销售收入为34000万元。

房产的增值率

=[(34000-27744)÷27744]×100%

= 22.55%

增值率大于20%,需要缴纳土地增值税1876.8万元[(34000-27744)×

30%],企业的税前利润为4379.2万元(34000-27744-1876.8)。

从方案一与方案二的比较看,方案二的销售总价虽然提高了2000万元,但是税前利润却下降了420.8万元(4800-4379.2)。

所以,企业该采取第一种销售方案。

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文章名称:《一案例说明,财务不懂筹划,房地产老板无辜多交420万土地增值税》
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