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房地产开发建设用地规划许可证(建筑用地许可证)

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一个开发商,通过他人邀请我去他们公司,说是想认识一下。我感觉这家企业肯定有什么事,于是应约前往。

一番寒暄之后,老板转入正题。

原来,他们项目开发用地430亩,位于城市主干道的南北两侧,各办了一个土地证,北侧于2016年3月开工建设,目前已经部分交房;南侧准备近期动工。

北侧已经作为房地产老项目,选择简易计税方法缴纳增值税。对于南侧,老板也想按老项目操作,并且私下问过相关人员了,也说没有问题。今天请我过来,其实就是想再最后确认一下。

我明确地告诉他,肯定不可以,北侧按老项目没有问题,但南侧必须按新项目操作,采取一般计税方式,并且讲了我的理由:

根据营改增相关文件规定,房地产老项目,是指:

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

但这种教科书式的规定在实际工作中不具有可操作性,企业房地产反应问题较多,所以不少省、市又出台了自己的规定。

安徽省税务局以问答的形式对房地产新、老项目的划分专门做了解释:

营改增之前取得的土地采取分期开发的,且第一个《建筑工程施工许可证》的开工时间在2016年4月30日之前的,可以将该土地上各期开发的房地产作为一个整体开发项目,选择适用房地产老项目增值税简易计税政策;也可以将各期开发的项目作为独立房地产项目,根据每期取得的《建筑工程施工许可证》的时间或合同约定开工时间,选择适用房地产新、老项目增值税税收政策。

上述问答中所说分期开发的土地,应当以土地证为单位。本项目用地位于道路南北两侧,办了两个土地证,所以应该作为两块土地来处理。北侧之所以可以按老项目执行,就是因为北侧是一个土地证,第一个施工许可证注明的开工日期为2016年3月。

南、北两侧不能作为同一地块来处理,即使采用同一案名。南侧单独办了一个土地证,且至今仍未开工,所以必须按新项目相关政策执行。

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文章名称:《房地产开发建设用地规划许可证(建筑用地许可证)》
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