南宁康乾财税
本文的核心观点如下：如何计算出租房屋的个人所得税，如何计算个人出租房屋的税收
二〇19年4月22日，河南省驻马店市中级人民法院刑事裁定书(2019)于17日终于68日对上诉人王巧玉的上诉作出裁决，认定上诉人王巧玉犯逃税罪的事实清楚，证据确实、充分、定罪准确、审判程序合法、量刑适当，应当维持。因此，上诉被驳回，原判被维持。2010年至2015年，被告王巧玉将租赁的营业用房转租取得收入。在此期间，除了一家银行以被告的名义申报纳税外，被告王巧玉没有申报纳税。后来，银行还证实，租赁协议并没有像被告所说的那样由承租人承担税费。银行以被告的名义申报，只是为了获得发票王巧玉从头到尾都在租赁期间没有主动申报纳税的行为。从税务局立案检查到最终移交公安，中间长达数月，被告人均未主动缴纳税款，最后，被追究刑事责任。被告虽然缴纳了税款和滞纳金，但并没有在税务机关发出通知后及时缴纳。被告抱着侥幸心理抗辩，案件移交公安后为时已晚，不能免除刑事责任。个人出租房屋是一种非常常见的行为，许多公司将涉及从个人手中出租房屋的商业行为。作为一家公司，我们必须有办公空间，当然，有些公司也需要一些员工宿舍。大多数公司不会建造自己的办公楼和员工宿舍，因为固定资产的投资回收期会很长，所以唯一的办法就是出租。向个人出租房屋，尽管法律纳税义务是个人的。但个人一般不愿意出具发票，申报纳税，会把税务问题留给承租人，本文被告辩称承租人同意缴纳相关税费，但本案承租人未明确规定租赁协议否认。
对公司来说，了解租赁环节涉及的税收是非常必要的，那个人租房涉及什么税？如何计算每种税？
二哥以厦门市的规定直接向大家展示个人出租房屋涉税事宜。其他省市的具体征收率可能会有所不同，例如，个人所得税和房地产税可能存在差异，实践中应结合当地税务机关的规定进行计算。住房
二哥提示:图片可以打开大看
非住房
二哥提示:图片可以打开大看
具体来说，我将逐一分析所涉及的税种
01
增值税房地产租赁服务适用税率为9%，但个人出租房屋不同。根据国家税务总局公告2016年16号文件，其他个人出租房地产（不含住房）按5%的征收率计算应纳税额，并向房地产所在地主管地税务机关申报纳税。其他个人出租房屋按5%的征收率减少1.5%计算应纳税额，向房地产所在地主管地税机关申报纳税。「国家和地方税合并后是税务机关」具体如下图所示：如果增值税月租金小于10万元，与小微企业相比，个人租赁住房和非住房是免税的。当然，没有增值税，也没有附加的城市建设税和附加税。个人一次性收取年租金的，租金收入可在租金相应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过10万元的，可以享受小微企业免征增值税的优惠政策。当然，在这种情况下，只能开具普通增值税发票。如果需要开具专用增值税发票，增值税是不可避免的。个人租赁住房优惠政策减少1.5%征收，税务机关开具增值税专用发票时，通过新系统减少征收率1.5%开票功能，输入含税销售，系统自动计算税额和无税金额。10万以上，根据房子的性质，房子还是不一样的1.5非住房5%。
02
房产税房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为征税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从租金中征收的法定税率为12%。那么个人出租房屋是有折扣的。根据财税[2008]24号，个人出租房产税按4%的税率征收，但非住房，如工厂、办公、商业，不享受折扣，即法定税率为12%。当然，事实上，每个地方都有所不同。例如，四川的个人租赁非住房将根据租金水平适用不同的征收率。
03
土地使用税土地使用税，是指在城市、县、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为税收依据，由土地所在地税务机关按照规定征收的税收。由于土地使用税仅在县以上城市征收，也称为城市土地使用税。财税[2008]号。24规定，个人出租房屋是免费的，非住房需要支付。具体按单位土地面积税计算，但各地也有差异。
04
城建税、教育费附加、地方教育费附加城市建设税遵循增值税，没有增值税免征。教育费附加和地方教育费服务也按增值税计算，但月租金超过10万，因为10万以下的政策是免费的。
05
印花税在中华人民共和国境内设立并收到《中华人民共和国印花税暂行条例》所列凭证的单位和个人均为印花税纳税人，应当按照规定缴纳印花税。但个人在租赁和非租赁方面的印花税也存在差异，财政税[2008]号。24规定，个人出租房屋的印花税免征。以上包括2019年以后城市建设、教育附加费、地方教育附加费、土地使用税、房地产税、印花税等优惠政策，这是2019年13日财税对小规模增值税纳税人的普惠优惠政策。
06
个人所得税个人所得税法中的财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机械、设备、船舶等财产的所得。财产包括动产和房地产。个人所得税按次计算征收，个人出租房地产有优惠政策适用20%的比例税率。财税[2008]24号规定，个人出租房屋所得减按10%的税率征收个人所得税。个人所得税的计算不仅可以根据实际情况征收，还可以在实际操作中检查应纳税所得额。例如，厦门规定纳税人不能提供合法准确的成本凭证，不能准确计算房地产租赁成本，应纳税所得额按租金收入的5%核定。最后，让我们以案例的形式来看看二哥在厦门租个人房子要交多少税？个人所得税在案例中的计算根据实际。假如二哥出租个人住房取得月租金收入8万元，实际应缴纳的税款分别为：
1、增值税=0,不含税收入不足10万元的月租金免除。
2、城市建设、教育费附加、地方教育费附加均免除，均附于增值税，增值税为0，自然为0。
3、房产税=（收入-实缴增值税)*4%/2
=80000*4%/2=1600
4、土地使用税=0，免。
5、印花税=0，免。
6、个人所得税
因为，(收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）
=80000-0-1600-800
=77600>4000
因此，个人所得税=77600*（1-20%）*10%
=6208
结果与厦门税务局网站计算的结果一致。
假如二哥出租个人住房取得月租金收入1.1万元，那么实际应缴纳的税款分别是吗？
1、增值税=1571.43。不含税收入超过10万的月租金，减按1.5110000/(1 5%)*1.5%=1571.43。2、城建税=1571.43*7%*50%=553、教育费附加=1571.43*3%*50%=23.574、附加地方教育费=1571.43*2%*50%=15.715、房产税=（收入-实缴增值税)*4%/2 =（110000-1571.43）*4%/2=2168.576、土地使用税=0，免除印花税=0，免除个人所得税(收入)-实缴增值税-各项税费-修缮费用）=110000-1571.43-55-23.57-15.71-2168.57-800=105365.71>4000因此，个人所得税=105365.71*（1-20%）*10 =8429.26结果与厦门税务局网站计算的结果一致。可以看出，厦门个人出租房屋的总税负约为10%，但如果出租非住房，税负约为25%，主要是房地产税和个人所得税。但是，如果个人所得税通过核实应纳税所得额征收，税收负担将大大降低。根据规定，纳税人不能提供合法、准确的成本凭证，不能准确计算房地产租赁成本，应纳税所得额按租金收入的5%核定。当然，基本上个人出租住房和非住房涉及的税费就是上文所述，各地在征收核定方面略有差异，比如有些地方会给一个综合征收率，直接按照综合征收率征税，这个不一而足，具体以当地规定为准，不过我们学习还是需要按照每个税种思路走。点下载，税收分类编码.xlsx推荐阅读文章
1、一个所得税的延期缴纳让这么多人感到困惑！附：所得税预缴申报大全2。小规模，2020年第四季度开放3%。你现在能按1%申报少交税吗？3.第一次纳税申报！跪求一般纳税人增值税申报的详细流程4。收藏贴纸！个体工商户纳税申报流程5。继续实施1%已成为事实，这是小规模纳税人最新、最完整的申报方式
注：我是二哥，一个用简单的语言说税的朋友。假如你是新朋友，可以联系二哥税，这是一个学习氛围浓厚的税务知识平台。如果你是老朋友，请把二哥税介绍给你的同龄人。
END
