文章原标题:房地产开发企业土地价款扣除、房地产企业土地价款扣除
有个房地产老板问我,房地产开发企业到底需要交哪些税?会计一会说交这税,一会说交那税,都把他搞蒙了。
哈哈,房地产开发企业涉及到的税种是比较多,主要是以下各税:
一、印花税。
1、实收资本,按股东实际出资金额的0.5‰;
2、土地出让合同,按土地出让金及拆迁补偿费的0.5‰;
3、销售合同,按销售合同金额的0.5‰;
4、甲供材料合同,按合同金额0.3‰;
5、勘察、设计合同,按合同金额的0.5‰;
6、建筑、安装工程承包合同,按合同金额0.3‰;
7、借款合同,按合同金额的0.5‰;
8、广告及测绘合同,按合同金额的0.5‰。
二、契税。
以土地出让金及拆迁补偿费为依据,税率为3%-5%。
三、增值税。
一般计税项目税率为9%,如果是简易计税的老项目,征收率为5%。当然,在交纳增值税的同时,需要交纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加。
四、土地增值税。
税率为30%-60%,计算起来相对复杂,平时在预售阶段按预收款的一定比例预交,在符合清算条件时再按规定清算,多退少补。
五、土地使用税。
以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。计算公式:应缴土地使用税=占用的土地面积(M2)×占用时间×单位税额。在销售房交付后,不再交纳。
六、房产税。
主要是办公用房及出租房产,商品房不用交纳。办公用房,按房产余值的1.2%计算;出租房产,按租金收入的12%计算。
七、企业所得税。
这个不用多说了,大家都知道。但房地产开发企业的特殊之处在于,在商品房预售阶段,对于取得的预售房款,需要按规定的计税毛利率计算预计毛利率,计入应纳税所得额,在商品房完工付交后再按规定予以转回。