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个人出租房屋纳税筹划要点

作者:有技财税

作者|陈欣

排版|唯石

来源|公众号问税有道

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【摘要】针对私人房产租赁市场,承租人填报居民个人所得税专项附加扣除房产出租信息,无疑会加大出租人租金收入个人所得税风险。从税收专业角度,站在出租人立场,提出合理的居民房产出租纳税筹划建议,是本文宗旨所在。

2019年1月1日施行的《个人所得税法》,有三个重大的历史转变:一是分类税制转变为综合与分类相结合的混合征收制,二是以个人课税制转向以家庭综合课税制,三是从按月纳税转为按年纳税。2018年12月13日,国务院印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》(国发〔2018〕41号),自2019年1月1日起施行。包括住房租金、住房贷款利息在内的6项专项附加扣除问题,因承租人登记出租人个人信息引起出租人的集体焦虑,瞬间成为个人所得税税改热点。本文提出的纳税筹划建议和方法,希望成为解决居民个人房产出租问题路径之一。

一、房产出租登记隐忧

据中国经济趋势研究院研究报告显示,2018年我国居民家庭财富的构成,房产净值占家庭财富的比例接近七成,具体为全国房产净值占家庭财富的66.35%,在城镇和农村家庭的人均财富中,房产净值的比重分别为69.70%和51.34%。私人房产租赁市场91.57%的房源由居民个人提供。个人所得税专项附加扣除中的住房租金扣除,将使承租人获得减税收益。但从出租人角度看,因专项附加扣除信息关联性和隐私性等因素,必然导致出租人面临以下两难选择问题。

1、房产出租收入被登记。根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》规定,承租人需提供出租人姓名、身份证件号码、租赁房屋地址、不动产权证编号等。承租人出于减税动机必然向出租人索取以上相关信息,若出租人非主观因素直接提供给承租人,从而导致出租人的相关信息被登记。从税收征收机关角度看,根据规定,纳税人有中国公民身份号码的,以中国公民身份号码为纳税人识别号。根据我国居民身份证号码唯一性,通过数据关联等手段很容易获取出租人出租的房产数量、租金收入信息,从而为房产出租收入征收个人所得税建立基础信自来源。这种无意识的房产出租被登记行为终将导致出租人补缴税款、罚金等问题出现。

2、主动登记房产出租信息多交税。居民个人主动登记用于出租的房产信息,既是明确告知税务机关自己取得了房产租金收入。按照个人所得税法规定,自2008年3月1日起,对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。意味自己需要多缴纳税款,增加税负,降低个人收入。

二、房产出租登记隐忧分析

1.居民信息数据管理水平不高。互联网技术、人工智能、大数据、虚拟现实等技术推动着社会极速发展。居民个人信息是一种资产,将产生收益或损失。出租人需养成终身学习的习惯适应未来的变化,加强个人信息数据的管理和保护。出租人在向承租人提供个人姓名、身份证号码、租赁房屋地址、不动产权等隐私信息数据时,如果意识到泄露该数据信息有可能给自己带来不必要的风险,提前加以预防,就会减少或避免被登记的现象。

2.居民个人纳税筹划水平有限。随着信息技术的飞速发展,居民个人房产信息不管是主动登记还是被动登记,终将被税务部门全部掌握。现在只是分税制和综合税制相结合的混合税制的开始阶段,未来综合税制将全面普及,隐藏个人房产信息终将不是办法,如实申报才是正道。提高居民个人纳税筹划水平才是降低税负的根本解决办法。

三、居民个人房产出租纳税筹划建议

1.适时退出房产租赁市场,选择房产投资增值市场。租价比是不动产(如房产)投资收益最为敏感的判断指标。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。以目前国内情况来说,如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。因城市差异、数据获取等多种障碍限制,每座城市的租价比很难获取。据专家研究表明,大部分城市租价比低于4.5%,特别是全国经历2016年房价暴涨后,租价比更低。另外,房产租赁需要装修,这对出租人而言也是一笔不小的投入,同时,装修后因使用的“脏乱差”会降低房屋未来售价。故退出房产租赁市场,空置房产,选择房产投资增值市场。居民虽然减少了租金收入,但房产增值收益远远大于租金损失,同时也保护了房产数据信息安全,总体来说利大于弊。

2.优化客户资源,加强居民房产信息数据管理。房屋租赁时可对房屋承租客户实行差异化市场策略,选择部分具有提高出租人房产信息数据安全潜质的客户承租。如选择低收入客户承租,因承租人收入达不到个人所得税规定的标准,承租人自己不登记出租人信息或要求承租人不登记出租人信息,但要注意防范租金收入风险;因承租人忽略个人所得税专项扣除房产租金扣除收益,承租人不登记出租人信息;选择企业(非个人独资企业或合伙企业)或其他组织客户承租,因不缴纳个人所得税,避免出租人信息登记。选择中等收入客户承租,通过谈判或略低的租金价格等方式,要求承租人不登记出租人信息,但要以租金收入个人所得税收益大于降低的租金差为原则。居民个人也要加强日常工作生活中的房产信息数据管理水平,防止信息泄露增加税负风险。

3.提高房产租金,转嫁增加的个人所得税税负。出租人因房产信息被承租人登记加大了出租人房产租金收入的个人所得税风险,可通过提高房产租金,转嫁出租人增加的个人所得税税负给承租人方式解決。这是一种正常的市场行为,承租人一般也能理解。但需要注意的是个人所得税按年汇算清缴,出租人最好请专业人员进行个人所得税税负测算租金最低提高额度,增加房产租赁市场竞争力。

4.委托或成立租赁企业管理,优化资产配置。居民可把房产委托给专业房产租赁企业管理,由房产租赁企业负责出租管理,降低房产信息登记风险。若房产数量多,居民也可成立房产租赁企业管理个人房产出租,变更房产所有权至企业名下也是可选项。居民个人或家庭对包括房产在内的家庭财富进行优化配置是最优方案,如处置部分房产进人购买金融产品,对其他行业进行股权或债权投资等。

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