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友友们,发福利了,送上最全《房地产财务部各岗位工作流程》

作者:淡泊云沐

众所周知,房地产公司的财务管理部门较其他行业更为复杂,更需要规范及细化各岗位工作职责,先为友友们送上这份最全的房地产行业公司财务各岗位工作流程,各位可以根据公司实际情况,改进后使用,如有不足之处,也请各位提供合理化建议,以求共同进步!

出纳工作流程

出纳所属部门财务部,直接上级领导财务经理。主要职责,负责公司所有的收付款业务。为了提高工作效率及工作的准确性,以及保证公司资金安全,现依据公司财务管理制度、会计基础工作规范、资金计划及付款管理制度、公司出纳岗位说明等相关制度,将工作流程细化如下。

一、日常工作

(一)日常收款业务

1、收取房款

①收取认购保证金:

a、根据销售代表填写的《认购协议书》,审核销售信息,包括房源、房号、收取认购金金额,保证无误后收取认购金;

b、按照《认购协议书》上收款金额收取款项,可以收取现金或POS机刷卡,认真点验现金,保证刷卡金额与应交认购金额一致。

c、开具收据,在收款人处签字,并将收据和《认购协议书》交销售会计复核。

②收取购房首付款

a、根据销售代表填写的《签约审核单》,审核销售信息,包括房源、房号、公司批复单价、面积、优惠标准,以及实际成交单价,收取首付款金额,保证无误后收取房款。

b、按照《签约审核单》上应收取首付款金额收取款项,可以收取现金或POS机刷卡,认真点验现金,保证刷卡金额与应交首付款金额一致。

c、开具收据或发票,收据在收款人处签字,并将收据或发票和《签约审核单》交销售会计复核。

③收取合同尾款

a、根据销售合同及销售台账,查询客户欠款金额;

b、收取现金或POS机刷卡,认真点验现金,保证刷卡金额与应补差额金额一致;

c、开具收据或发票,收据在收款人处签字,并将收据或发票和销售合同一并交销售会计复核。

2、收取工程保证金、押金、员工还款等

①收取工程保证金:

a、根据采购部提供的收取单位名称、工程标的和金额,及投标单位提供的营业执照复印件,收取款项;

b、收取现金或POS机刷卡,认真点验现金,保证刷卡金额与应收金额一致;

c、开具收据,将采购部提供的工作联系函及营业执照复印件交会计复核。

②收取图纸押金:

a、根据资料员提供的收取单位名称、收款金额及投标单位提供的营业执照复印件,收取款项;

b、收取现金或POS机刷卡,认真点验现金,保证刷卡金额与应收金额一致;

c、开具收据,将采购部提供的工作联系函及营业执照复印件交会计复核。

③收取员工还款

a、通过SAP查询员工欠款金额;

b、收取现金或POS机刷卡,认真点验现金,保证刷卡金额与应收金额一致;

c、开具收据,在收款人处签字后交会计复核。

(二)日常付款业务

款项性质有土地款、规费付款、工程款、偿还借款、员工借款、费用报销、购房客户退款、发放员工工资、退还投标保证金、退还图纸押金、退面积差价、他项权证保证金及财务费用。

1、支付土地款

支付土地款分为土地投标保证金、土地出让金、土地契税、土地交易代理费及支付其他与取得土地有关的费用。

①支付土地投标保证金

a、填写土地投标保证金审批单,内容包括地块名称、地块编号、地块面积等具体内容,经分公司总经理、资金部总监、财务总监、副总经理、总经理审批同意后,董事长签发资金划拨令;

b、出纳根据资金划拨令,在审批日期内付款,保证收款单位、付款金额的无误,开具支票或电汇;

c、督促开发部及时拿到专用收据。

②支付土地出让金

a、填写土地付款审批单,内容包括地块名称、地块编号、地块面积以及土地总价款、已经支付金额、本次申请支付金额等具体内容,经分公司总经理、资金部总监、财务总监、副总经理、总经理审批同意后,董事长签发资金划拨令;

b、出纳根据资金划拨令,在审批日期内付款,保证收款单位、付款金额的无误,开具支票或电汇;

c、督促开发部及时拿到专用收据。

③支付土地契税

a、填写土地付款审批单,内容包括地块名称、地块编号、地块面积以及土地总价款、已经支付金额、本次申请支付金额等具体内容,经分公司总经理、资金部总监、财务总监、副总经理、总经理审批同意后,董事长签发资金划拨令;

b、出纳根据资金划拨令,在审批日期内付款,保证收款单位、付款金额的无误,开具支票或电汇;

c、督促开发部及时拿到专用收据。

④支付土地交易代理费及支付其他与取得土地有关的费用

a、根据填写付款审批单或请示,经分公司总经理、资金部总监、财务总监、副总经理、总经理审批同意后,董事长签发资金划拨令;

b、出纳根据资金划拨令,在审批日期内付款,保证收款单位、付款金额的无误,开具支票或电汇;

c、督促开发部及时拿到收据或发票。

2、支付规费

①收到会计处理完毕的记账凭证,审核付款审批单:包括付款审批单流程及权限是否符合公司制度,记账凭证中收款单位、金额与付款审批单是否一致;

②审核无误后,开具支票或电汇凭证,依次交给会计、财务负责人审核,审核完毕后加盖预留印鉴章,若是开具支票,则将支票交给开发部经办人员,要求经办人员在支票管理登记表及支票票根签字,若是电汇,需出纳至银行柜台办理;

③督促开发部及时拿到专用收据或发票。

3、支付工程款

①收到会计处理完毕的记账凭证,审核付款审批单:包括付款审批单流程及权限是否符合公司制度,记账凭证中收款单位、金额与付款审批单是否一致;

②审核无误后开具支票或电汇凭证,依次交给会计、财务负责人审核,审核完毕后加盖预留印鉴章,若是开具支票,则将支票交给开发部经办人员,要求经办人员在支票管理登记表及支票票根签字,若是电汇,需出纳至银行柜台办理。

4、偿还项目贷款

①填写偿还贷款审批单,内容包括贷款银行、贷款总额、已偿还金额、本次申请偿还金额等具体内容,经分公司财务经理、分公司总经理、资金部总监、财务总监、副总经理、总经理审批同意后,董事长签发资金划拨令;

②出纳根据资金划拨令,在审批日期内付款,保证收款单位、付款金额准确无误,开具支票后及时拿回偿还贷款回单;

5、支付员工借款

①员工填写借款单,会计根据审批好的借款单记账,出纳根据记账凭证支付员工借款;

②出纳根据记账凭证支付员工借款;

③在借款单据上加盖银钱付讫。

6、支付费用报销款

①收到会计处理完毕的记账凭证,审核原始凭证票据的合法性、有效性及真实性,然后审核记账凭证科目的准确性;

②准确无误后根据记账凭证支付报销款项;

③在报销单据上加盖银钱付讫。

7、支付客户退房款

①销售代表提供审批完毕的客户退房申请单,销售会计做账务处理,收到会计的记账凭证后,复核审批流程是否准确、签字是否齐全;

②复印客户身份证,如退客户现金,直接由客户签字确认收款,如退客户现金支票,现金支票收款单位为我公司全称,用途为退**房款,并复印收据交给客户。

8、支付员工工资

①审核签字完毕的工资表与人力资源部提供的工资表电子版金额是否一致;

②保证二者一致后,建立EXCEL表,表内容为三列:姓名、卡号、工资金额(实发金额应该去除员工借款),打开程序-中国建设银行代收代付客户端-建设银行代收代付客户端,输入登陆名、密码、导入建立的EXCEL表,生成发放工资文件;

③开具支票,收款单位为本单位,用途为工资,将支票和电子表格拿至银行发放工资。

9、退还投标保证金

①采购部经办人员填写其他应付款审批单,采购部经理、财务经理、总经理签字;

②会计收回原我单位开具的收据,进行账务处理;

③出纳根据会计的记账凭证给对方单位开具支票或电汇凭证,保证收款单位与付款审批单、收据三者一致。

10、退面积差价

①销售会计填写退面积差价及他项权证保证金申请,提请销售经理、财务经理、总经理签字。客户办理完毕产权证后,至营销策划部填写退面积差价单,交给销售会计;

②销售会计审核后进行账务处理;

③出纳根据会计的记账凭证给客户开具支票。

11、支付财务费用

①办理电汇业务后,银行打印电汇手续费回单;

②财务经理签字报销;

③交给会计进行账务处理。

(三)登记手工现金日记账、银行存款日记账

①第一次登记账簿时,应填写账簿启用表,并至税务局购买账簿贴花贴具;

②如上年期末有余额,在摘要里填写上年结转,并在结余金额栏处填写上年结转金额;

③根据审核后的会计记账凭证按凭证顺序逐日逐笔登记,并按日结出余额;

④登记满一页后,需留下最后一行,写上“过此页”,并结出当年发生额及余额,第二页最上面一行需写上“承前页”,并将上页累计发生额及余额一并结转。

⑤本月记账结束,需在本月发生最后一行划通栏红线,在下一栏填写“本月合计”字样,同时登记本月借方及贷方累计发生额,在下下一栏填写“本年累计”字样, 同时登记本年借方及贷款累计发生额,在“本年累计”下面划通栏红线。

⑥本年记账结束,需在最后一行划双红线,并写上“结转下年”字样。

⑦如账簿登记金额或凭证号或摘要错误,需用划线更正法,并在更正处加盖个人名章。

(四)盘点现金

①登记完毕现金日记账,盘点库存现金,并登记每日盘点现金记录表,盘点人及监盘人签字;

②保证手工日记账与会计账、库存现金三者一致,不一致应查明原因。

(五)开具销售不动产统一发票

①进入江苏地税网上办税网站发票业务;

②点击开具发票,软密码用户登录,输入税务管理码、密码、验证码;

③选要开具发票的项目,开具发票时填写付款方名称,身份证号,销售不动产楼牌号、建筑面积、单价、金额、款项性质;

④可以根据需要选择其他功能如发票作废、发票红冲等。

二、报告类资料编制

(一)资金日报

①核对会计账面与手工现金日记账、银行存款日记账是否一致;

②汇总徐州地产公司(包括分子公司、控股公司)账面资金数;

③统计不可动资金及转后可动资金;

④按照总公司资金日报格式填列后每日上报总公司。

(二)现金流快报

①从SAP的BW报表中查询财务报表-现金流量表,包括房地产分子公司、控股公司;

②取现金流量表中本年累计数;

③减去上期本年累计数,为当期现金流量;

④按照现金流快报上报的版本要求,分别填写附表及文字版本;

⑤3、6、9、12月的各期快报报送时间分别为:3日上午下班前、10日上午下班前、17日上午下班前、26日下午下班前、下月第一天上午下班前;4、7、10月的各期快报报送时间分别为:10日上午下班前、17日上午下班前、26日下午下班前;其他月份的各期快报报送时间分别为:3日上午下班前、10日上午下班前、17日上午下班前、26日下午下班前。

(三)内部利息报告

1、年度内部利息

①月末从SAP上查询与总公司往来科目明细账;

②汇总当月总公司拨付我公司金额以及我公司回款总公司金额,填写年度内部利息计算表;

③查询当月项目贷款发放或偿还金额,填写年度内部利息计算表;

④查询新项目占用金额,填写年度内部利息计算表;

⑤调整特殊项(比如支付工程款视同给总公司回款等);

⑥按照内部利息文字版格式上报报告。

2、项目总体内部利息

①每日从SAP上查询各项目现金流入与流出,登记项目总体内部利息计算表;

②剔除期间费用等非项目现金流入与流出;

③调整特殊项(比如支付工程款视同给总公司回款等);

④按月上报当月项目发生内部利息实际情况,并按内部利息文字版格式上报。

三、银行业务

1、购买支票

①填写空白凭证领用单,内容有:公司全称、账号、购买凭证种类、数量、金额;

②加盖银行预留印鉴章;

③交银行窗口办理;

④购买后,填写支票购买及领用登记表;

2、开具支票(包括开具现金支票、转账支票)

①出票日期要大写;

②收款人为公司全称;

③金额要大小写一致,小写金额前要加人民币符号¥;

④用途为备用金;

⑤现金支票存根联也需填写,出票日期小写,收款人写公司全称,金额小写,用途写备用金;

⑥现金支票背面:在空白框里加盖预留印鉴章,填写取款人身份证号码、日期并签字。

3、办理银行电汇业务

①填写出票日期,汇款方式选择:普通或加急;

②填写汇款人全称、账号、汇出行名称;

③填写收款人全称、账号、汇入行名称;

④金额要大小写一致,小写金额前要加人民币符号¥;

⑤填写用途。

4、账户开户、销户办理

①开户

a填写开立单位银行结算账户申请书;

b根据银行要求复印营业执照(正副本)、组织机构代码证(正副本)、税务登记证(正副本)、法定代表人身份证、经办人身份证;

c填写法定代表人授权书;

d带公章、银行预留印鉴章去银行办理开户(一般预留的是财务专用章和法人名章)。

②销户

a填写撤销账户申请,写明原因;

b填写撤销银行结算账户申请书;

c填写法定代表人授权书;

d带公章、银行预留印鉴章去银行办理销户(一般预留的是财务专用章和法人名章)。

5、 贷款卡年检

①填写行政许可申请书;

②填写单位贷款卡基础信息及财务报表并刻录光盘;

③携带光盘及打印好的行政许可申请书至人民银行柜台办理;

④提供年审需要带《企业法人营业执照》、《中华人民共和国组织机构代码证书》原件等资料;

⑤提供《企业法人营业执照》《中华人民共和国组织机构代码证书》、法定代表人、负责人或代理人的身份证复印件。

四、 税务申报及办理

1、网上办税三方协议的签订

①至税务局领取三方协议;

②填写税务识别号、微机号码、及缴税账户名称和账号,加盖公章;

③至开户银行建立协议;

④至税务局维护协议。

2、地税申报

①登录江苏地税网上办税;

②通过软密码登录:填写税务管理码及密码进入申报系统;

③进入地税申报界面,根据会计提供的税款审批表,逐项申报地税各税种;

④申报成功后,打印申报表存档;

⑤银行扣税成功后,及时领取扣税凭证,交会计记账;

⑥再登录江苏地税网上办税,打印完税凭证。

3、国税申报

①登录江苏国税网站;

②通过软密码登录:填写税务识别号及密码计入申报系统;

③进入国税申报界面,根据会计提供的税款审批表申报企业所得税;

④申报成功后,打印申报表存档;

⑤银行扣税成功后,及时领取扣税凭证,交会计记账;

⑥再登录江苏国税网站,打印完税凭证。

销售会计工作流程

一、销售会计日常工作流程

销售会计日常工作流程依次如下:建立/审核产品建筑物-收款审核-台账登记-发票使用登记-日常账务处理-复核台账与会计账-编制销售日报 -发送销售信息。

1、日常购房业务流程

①按照公司的编码要求,制定产品建筑物表格(或者由销售部编制,财务审核,双方确认确定的产品组),导入产品建筑物(按照模板发送至总部IT部王月处)。

②销售票据的审核:拿到票据后,依次审核金额(金额是审核的重中之重,勾稽关系为原开票据金额+新收金额=新开金额)、姓名、房号(尤其是首次缴款时,一定要核对是否一房两卖)、身份证号、面积是否正确;

③登记销售台账:票据审核完毕后,按照签约单将客户姓名、合同款、已收款、按揭贷款、优惠额登记到台账中,在登记的同时审核签约单价是否符合公司批复,若不符合,要有相关的优惠手续。

④开具发票的,审核完毕后登记发票使用明细表,由领取人签字(谁领取签谁的名字)。

⑤账务处理:账务处理做到日清月结,针对sap的具体销售业务,分别如下:

a、无房号预选金收取业务:财务f-02/f6-65手工入账计入到预收账款(特殊总账标志为→)

b、有房号收款/按揭贷款业务:销售会计在hbps销售订单中,应按照如下顺序进行:

  • 首先审核订单中客户姓名、付款方式;
  • 其次审核订单中物料选择是否正确(看描述);
  • 再次检查销售B中,物料组与产品组是否一致;
  • 再次检查条件中执行价、批复价、优惠、合同额是否正确;
  • 最后根据资金性质,使用事务码中A(现金)或B(银行转账)或者公积金贷款或者其他收款方式录入收款额;

备注:收款日期为账务处理日期,即凭证过账日期,以银行回单、POS单作为收款处理的原始单据;

  • 使用zfi026,填制正确的现金流,审核预制凭证;
  • 使用zfi027,审核过账;

c、客户退房退款业务:

  • 无房号退款时,审批完毕后,财务使用手工制单f-65/f-02,借:预收账款(→)

贷:现金/银行存款

  • 有房号退款时,若为多交房款,hbps订单中输入金额(负数);
  • 退款若已审批但客户未来领取,hbps订单中收款方式选择有房号退房未退款,转入到其他应付款中,待实际退款时,手工入账进行退款;

d、客户更名业务:由客户A换名为客户B,按照以下顺序进行:

  • 销售会计使用换名/有房号预选金转房款的收款方式,输入金额(负数),科目为原客户编码;
  • 销售客户退销售订单,创建客户B的销售订单,使用换名/有房号预选金转房款的收款方式,输入金额(正数),科目为原客户编码;

e、客户换房业务:由A房号换到B房号中;

  • 若客户申请由房号A更换为同一楼号的房号B,销售会计首先使用换名的收款方式,已收款金额输入(负数),科目为客户编码;客户退单,创建B的销售订单后,销售会计使用换名的收款方式,将房号B的已收款金额录入(正数),科目为客户编码;
  • 若客户申请由房号A更换为另一楼号的的房号B,销售会计首先使用换名的收款方式,已收款金额输入(负数),科目为客户编码;zfi026预制凭证后,修改房号A的附加数据中的“单体”为房号B所在楼号,执行过账;其余步骤同上。

f、主营业务收入业务:创建→更改→显示→查询→冲销

  • 创建发票:首先用事物代码VF01进入创建发票;输入后粘贴满足开票条件的销售订单号;确认开票数量以及金额(净价值-销售合同额,成本)是否正确,如果无误,点击保存。在出具发票凭证菜单下,点击更改,点击“摇旗”生成凭证。
  • 更改发票:用事物代码VF02进入,修改后保存(发票金额数量等内容不能修改,只能修改一些附加信息)。
  • 显示发票:用事物代码VF03进入,在凭证处输入需查询的发票号。
  • 查询发票:用事物代码VF05进入,根据选项项目设定选择范围,不设定代表所有范围。
  • 发票冲销(退已结转收入的房号):用事物代码VF11进入,在凭证处输入需冲销的发票号。点击保存,产生冲销发票号,冲销后视为未开发票。如需再开立发票与创建步骤相同。
  • 登记收入结转明细表,保证与主营业务收入发生额一致。

2、销售类台帐编制使用与查询核对

①复核台账与会计账是否一致,账务处理完毕后分产品类型核对(台账上未结转部分=预收款余额,台账上当年已结转部分=账面主营业务收入)

②复核现金流:销售商品收到的现金=预收账款期末余额-期初余额+主营业务收入。

③销售日报编制:

a、每日根据现金流明细账按照批次,填写销售日报中回款明细。日报中直接缴纳指客户刷卡或者缴纳现金方式缴纳房款,贷款指收到按揭贷款金额;当日、本月、本年的回款数均要与现金流明细账中的当日、本月、本年销售商品收到现金一致;

b、尚未开盘或者虽已开盘但客户首付款未交清时,在新增预定对应填写套数、面积;已开盘项目,客户首付款一次交清或者全额付款,在直接销售对应填写套数、面积;已开盘项目,客户先预定后补齐首付,在预定转销售中对应填写套数、面积;

c、筛选销售台账核对日报中项目情况表内容(已销售套数、面积与台账中状态为1的套数、面积一致;预定套数、面积与台账中状态为0但实收款大于0一致;未售套数、面积与台账中实收款为0的一致);

④统计优惠情况,按照批复价与正常优惠、实际成交价进行对比,对有特殊优惠的客户要有优惠审批,超过2%的客户,需经过董事长审批同意。此项工作需要在日常工作中掌握好销售优惠及定金优惠;

⑤未放按揭贷款进度统计:根据台账设置筛选条件:先筛选已签订销售合同,再筛选已收贷款为0的,最后筛选欠款不等于0的客户,定期打出明细,交由销售部统计客户办款进度,然后进行汇总统计。台账上要时时更新客户贷款金额、银行等信息。

二、各类报告资料编制

1、资金会议资料编制

编制前首先要做好基础工作

①销售回款预计:根据已预定及未销售情况及已签合同未放贷款,制定下月销售回款计划,此项工作一般提前两天进行统计(由销售部制定计划,具体再调整);工程投入、规费投入由成本会计提供明细。

②更新会议资料中的基础数据,如各项目进度指标(总附表附件),;检查现金流是否有入错现象,对各大项现金流收入、支出要有初步的了解,弄清资金流向;

③本期现金流量、本年现金流量统计。分公司进行,按照SAP现金明细帐进行汇总统计。

④下两月资金流量,首先对重点事项进行统计,比如土地款、税金、利息、每月取得贷款、还贷情况等,做到有据可依。

2、经营计划月度执行情况编制

①更新好数据,如上月、去年同期的回款、收入、利润;

②经营计划口径是内审口径,交齐全款为前提。筛选已销售且欠款0的台账,确定销售面积、收入、利润的实现情况;

③结合公司实际销售形势,对未来月份回款、收入、利润进行合理预测。

④在编制前,提前几天与开发部、销售部进行沟通,对开工计划、竣工计划完成情况进行分析,方便文字分析。

3、会计报表附注-收入成本汇总表编制

根据每月结账时填制的收入成本明细表,填制收入成本汇总表,并认真核对累计面积、收入、成本是否与账上一致。

4、土地储备表编制

①每季度根据内外审口径的不同(外审口径:以报表结转收入为条件;内审口径:以经营计划口径,实际达到交房条件为准),分别编制内审土地储备表、外审土地储备表。

②储备面积的依据按照以下顺序:确权测绘面积-预售面积-单规-总规-土地出让合同-签订土地成交确认书。

③备注:内审成本确认口径:经营计划有规定的,按经营计划成本确认;经营计划没有规定的,按批复的分期预算成本确认;分期预算未批复的,按批复的总体预算成本确认;预算未批复的,按项项目评审委员会的项目评审材料中的成本确认。

5、收入、利润预测报表编制

每季度预测当月及下一季度的回款、收入、利润等。填制收入预测底稿,已销售面积、套数(包含未结转面积、套数、合同款),成本由成本会计提供数据;根据未销售的面积,预测未来销售套数、面积、合同款、回款、利润等;根据收入预测底稿连接公式到预测报表中。

费用会计工作流程

一、日常借款审批流程

①公司员工因工作需要,可以向公司财务部申请业务借款。由借款人填写借款审批单,借款审批单需注明借款金额及借款事由。分公司员工不得以个人事由向分公司财务部申请借款。

②部门经理对本部门员工业务借款的必要性进行审核签字。

③部门经理审核后,交财务部费用会计审核是否可借,之后财务部经理审核。财务部经理审核借款人的借款是否符合公司制度以及是否在预算范围内。

④分公司员工借款2000元以上的,部门经理和财务部经理审核后,分公司经理审批。部门经理所批借款累计不得超过8000元,超过8000元的由分公司经理审批。部门经理借款,财务部经理审核后由分公司经理审批。分公司经理借款由董事长审批。

⑤借款人将审批齐全的借款审批单交由财务部会计,会计审核借款审批手续是否齐全,如果手续齐全,会计填制凭证。

⑥出纳审核借款审批手续齐全、会计填制凭证准确无误后付款。

⑦借支现金一般不得超过5万元。超过5万元的借款需提出书面申请并逐级审批,最终由董事长审批。

⑧出纳每天应当根据工作需要,准备足够的备用现金。借款超过2000元的,借款申请人应提前一天向出纳预约。未向出纳预约导致不能借支的,由借款申请人承担责任。

⑨由于库存过夜现金不得超过3000,借款超过3000元的,借款申请人应在下午17:00前办理。

二、费用报销流程

1、费用报销单的填制

①费用报销人将合格的发票和单据依照费用项目分类粘贴于专用的粘贴单上,并在费用报销单上列明报销人、费用所属部门、费用分类明细。

②报销人按照索取发票的实际性质填写明细科目,如遇发票性质跟实际业务不符,需及时跟财务部沟通,由财务部在统计费用发生情况时做出费用明细科目调整。

③差旅费报销同时需填写专用的差旅费报销单及差旅费用清单,并在差旅费报销单上列明出差时间、地点、差旅费明细、所属部门、出差人以及出差事由。

④招待费报销需填写招待费申请单,申请人明确填写招待对象,招待地点,招待内容,以及预计发生费用,报总经理审批后方可发生,报销时凭报销单和招待费申请单一并送交财务部办理报销事宜,手续不全者不予办理。

⑤费用报销人应当对费用发生的真实性负责。部门经理对本部门员工的费用报销的真实性和必要性进行审核。

2、费用报销单的审核与审批

①会计人员对费用报销的金额、票据的合规性以及是否在预算范围内进行审核。

②费用报销人无法或拒绝说明费用发生详细情况的,会计人员应当拒绝审核通过。

④会计人员审核后,财务部负责人对会计人员的审核进行复核。

⑤分管副总审核后报总经理审核。无分管副总的,直接报总经理审核。

⑥招待费单次金额在10000元以上,需经董事长批准后方可报销。

3、费用报销单的账务处理与管理

①凭借审核完毕的报销单,费用报销人到财务部办理报销或者核销借款手续。会计人员审核报销手续是否完整,报销手续完整填制凭证,交于出纳审核后付款。业务借款未还清的,需先冲销借款后方可领取现金。SAP账务处理中使用f-02代码直接处理,做账前先使用FD10N查询内部员工借款,有借款的需要先冲销借款,对于属于部门费用的,费用科目入账时一定要注意成本中心的选择,确保账务处理的准确性。

②费用经办人员应在费用发生后五日内办理报销手续,财务部每月发工资时扣除员工已借款项。发生不能及时报账的特殊情况,需及时与财务部沟通,否则财务部扣发工资直至扣完借款。费用发生后超过一个月不报销者,财务部有权按费用金额90%报销。

③财务部于每月月度终了向各部门反馈当月费用预算执行情况,对于预算执行中发生的新情况、新问题及出现偏差较大的费用项目, 有关预算执行部门应当配合财务部查找原因, 提出改进经营管理的措施和建议,确保公司各部门在费用预算执行范围内,完成年度经营目标。

三、项目贷款管理

1、贷款资料管理

及时归档整理贷款资料,包括贷款合同,抵押合同,抵押物清单,他项权证,以及后期追加的在建工程抵押资料,确保贷款资料的完整性。

2、贷款利息管理

根据合同约定的贷款利率计算每月应付贷款利息以及中间业务费,利息的计算方法为:利息=贷款金额*利率*上浮百分比*实际计息天数/360,利息的支付日期为每月20日,特别需要注意贷款利息是按月支付还是按季度支付,按季度支付需在不支付的月份根据实际情况预提,在实际支付月份冲销预提。

3、还贷流程管理

每月根据资金计划以及合同约定计划偿还贷款,还贷前审核出纳开具的还贷单据,具体内容有:还贷金额,还贷审批单,还款银行,确保无误。另外随时关注贷款期限,距离贷款到期一年时,及时将长期借款转入一年内到期的长期负债。

四、日常银行单据处理

1、支票审核

每日根据实际业务需要,预计当天的取现金额,以满足当天需要。将取现金额告知出纳,审核出纳开具的现金支票。审核支票的具体内容有收款单位、开票日期、开票金额、支票号码、用途,并在支票管理登记表上签字确认。

2、银行票据处理

每天根据出纳交送的银行单据进行账务处理,财务费用类和贷款利息类必须有财务经理签字确认后方可入账,账务处理时必须注意票据性质,比如转账,还贷,支付利息,支付手续费,由于公司账户较多,账务处理时一定要仔细看清票据,防止入错银行。

3、银行对账单处理

每月初根据出纳取回的银行对账单,核对银企账单,编制银行存款余额调节表。在SAP中使用zfi012代码查询各银行科目本月明细账,银行对账单的处理原则为根据银行账单和企业账单,逐笔核对,针对可能出现的未达账项,及时与出纳沟通,查明原因,出具处理意见。银行余额调节表编制完毕后,打印后贴在银行账单上交由出纳审核。并在银行对账单上加盖公司财务章和法人章交由邮递人员回收。

五、工资管理

1、工资审核

每月6日人力资源部将工资表发送至财务部,出纳根据工资表填制银行代发工资模板,费用会计审核出纳填制的代发工资模板是否正确,具体审核内容包括:员工名称、工资卡号、应付工资金额、代扣房款、代扣个人借款、离职员工工资。

2、工资发放

根据审核完毕的工资发放模板,出纳开具支票,会计负责审核开具支票的金额是否正确,并在支票管理登记表上签字确认,出纳开具代扣款项的收据,会计负责审核扣款人和扣款金额是否正确,并签字确认。

3、账务处理

工资的账务处理包含计提和发放两部分,计提的凭证包含工资和奖金两个部分,工资费用为分部门核算费用,计提工资时应计入相应的部门,根据部门性质计入期间费用或开发成本。SAP账务处理时候一定注意成本中心的选择,发放工资时,离职员工工资计入其他应付款,待离职期满一个月后支付。

4、离职人员工资处理

离职人员离职期满一个月后,由人力资源部门填制离职人员工资证明单,交由费用会计和出纳审核数据是否正确,并签字确认,审核无误后由财务经理签字,手续齐全后方可支付。审核方法为查询该员工明细账,查看其他应付款金额是否与人力出具的工资证明单相符无误。

六、资产管理

1、资产采购申请

各部门如需要购置资产,需由申请人出具资产购置申请,交由财务部审核是否在预算范围内,符合预算范围内购置的由费用会计签字确认,并备注预算价格,交由财务经理复核确认。财务部审核完毕后交由总经理审批后方可联系办公室办理采购事宜。

不可预见的计划外购置固定资产,可以追加购置计划,经总公司财务总监、总经理、董事长批准后办公室统一采购。严禁未经批准的预算外资产购置行为。

2、资产购置

申请人办理完毕资产采购申请,联系办公室办理资产询价事宜,出具资产询价单,询价单至少列明三家同类产品价格信息(超过10万元以上固定资产购置(车辆除外)需按公司招投标管理规定执行),理论上选择报价最低者,财务部对所出具的资产询价单进行咨询审核,发现不符者有权要求相关人员重新询价。询价事宜完成后申请人填写资产购置审批单,部门经理签字后交由办公室审核采购的必要性,财务部审核是否符合预算,总经理签字确认后方可办理采购事宜,手续不全者不得购置。审批完成后办公室联系相关厂家进行购置,取得正规发票后交由财务部办理付款事宜,一律采用支票结算,不得以现金支付。

3、资产管理

购置的固定资产由资产使用部门负责实物验收,验收合格的固定资产购置发票由经办人、验收人、主管领导签字确认后,连同固定资产购置申请转到办公室进行登记,办公室登记确认后交财务部门办理报帐事宜并登记资产台账,办公室与财务部应对公司资产严格管理,严禁出现资产丢失现象,每月财务部必须与办公室针对各自登记的资产台账进行核对,确保相符无误。

4、资产调拨

资产在同一公司内调拨,由调入部门填写申请,办公室批准后填制 “资产调拨单”,调拨双方及办公室签字盖章。填制完成的资产调拨单交付财务部一份,财务部办理资产台账变更登记。资产在不同公司间调拨的,由调入单位上报经调拨双方确认的申请,报公司办公室批准,由办公室填制 “资产调拨单”,调拨双方及办公室签字盖章后,交财务部门进行帐务处理。

5、资产报废

资产达到报废条件,正常报废的,由使用部门填制“资产报废单”,财务部门、办公室会同技术人员进行实物报废鉴定,满足报废条件的,经相关领导批准,进行报废处理;属于保管、使用、维修不当,或责任事故等人为原因造成的固定资产提前报废,经相关领导批准,进行报废处理,并由责任人员负责赔偿。公司所有资产报废行为均需由公司总经理审批后方可办理。

6、资产盘点

各公司的资产每年5月和12月至少进行一次清查盘点,并与会计帐上记录核对,确保帐实相符,不相符的应及时查明原因,分清责任。明确各资产的实际使用部门和使用人,以及资产实际使用状态,盘点无误后有相关责任人签字确认。财务部针对盘点情况出具资产盘点报告,针对盘点情况提出相关整改性意见和建议,并要求相关人员严格执行,盘点报告由盘点人、总经理签字确认后存档。

七、其他应付款和合同管理

1、合同签订

对于需要签订合同的费用,比如广告费等,费用会计根据年初报备的费用预算,审核该合同是否在预算内,付款方式是否合理,有没有其他对公司不利的条款,审核无误后方可在审批单上签字,并列明费用支出科目,财务经理审核签字。合同经办人签完合同审批单后,将合同以及审批单交送财务部,由财务人员签字盖章,标明盖章日期和盖章份数,留一份财务存档。

2、合同管理

合同的付款需经合同付款单进行处理,经办人填制付款申请单,部门负责人签字后交送财务部审核,财务审核的内容包括,合同金额,已付款额,本次付款金额,开具发票金额,付款条件,审核无误后查看有无资金计划,无误后签字确认,交由财务经理复核,财务签字完成后经办人将付款单提请总经理签字,总经理审核同意后将付款单交送财务部,财务部联系付款,合同的支付方式一律为银行支付,不得以现金结算。

3、其他应付款管理

收取的投标保证金以及图纸押金,收取前由相关部门开具收取资料,包括单位名称,收取金额,收取内容,并在SAP上建立供应商,财务部门审核无误后方可收取,收取时可以收现金或者银行存款,出纳开具收据,费用会计审核收据是否正确。退还保证金由相关部门填制其它应付款退还审批单,部门负责人签字后交由财务部审核有无保证金可退,审核完毕签字确认后交由财务经理复核,总经理签字审批后方可退还,退还时收回当时开具的收据作为附件,保证金退还一律采用银行结算,退还至原缴款单位,不得随意变更退换单位。

八、会计资料档案整理

1、会计凭证归档管理

①装订前整理检查凭证顺序号,如有颠倒要重新排列,并检查附件是否齐全;

②装订时要按照凭证号顺序整理,不得缺号,装订要求整齐,棱角分明;

③装订成册的凭证封面要加盖财务专用章、注明凭证日期、册数(本月共几册、本册是第几册)、本册凭证起止号码,同时要求会计主管和装订人签名;

④年度会计凭证需按月建立会计凭证清册,写明日期、每月册数、凭证起止号、立卷人等项目。

⑤归档时限:每月形成的会计凭证,按周整理,按月归档,于次月5日前装订成册。每年的会计凭证,次年1月15日前按月建立会计凭证清册。

2、会计账薄

①按年立卷,电算化账需要打印纸质账薄,贴具印花税票;

②按总账、现金日记账、银行日记账分类装订成册,明细账分科目装订成册,明细账中一册包括多个科目时,需在封面上注明本册包含的所有科目;

③明细账由各公司指定的档案归集人根据实际情况自制封面(注明所属年度、账簿名称、编号、装订人等),由会计主管、装订人签字并加盖财务专用章;

④手工现金、银行存款日记账存档时要在账薄封面、启用页上把所有项目填写清楚并加盖印章;

⑤需要归档的辅助账(台账)、登记薄也要分类、分项目整理装订、编制清册。

3、财务类报告

①财务报告根据保管价值和年限分类归档,年报为一类,季报、月报为一类,专项财务报告为一类;

②归档要详细填写卷内目录,不得漏项;

③报表要按其形成的规律或表与表之间的关系排列,并用总公司规定的统一封面装订。各月财务报告根据《公司财务会计报告实施细则及管理办法》的要求经报告编制人、财务负责人、公司负责人签字并盖章后,按时间先后顺序统一放置资料盒存档。

④归档时限:月度会计报告、税务报告、预算执行情况报告、资金会议资料、资金日报、销售日报、资金快报等例行报表,需在每月十日归档,其他专项报告需在定稿后三日内归档。

4、涉税报表整理

①财务报表、纳税申报表:每月各类税项申报结束后,于次日将财务报表、纳税申报表打印纸质资料,加盖财务专用章整理存档;

②缴款凭据:每月月底结账后,税务专员将当月缴纳的各项税费凭据复印,与当月的财务报表、纳税申报表一同保管。

③归档时限:每月十五日归档,临时事项次日及时归档

5、经济合同

①工程类经济合同:

a、主要包括工程承包合同、材料采购合同及设计合同等,各单位与承包商、供应商签订生效的合同;

b、留存原件;

c、每一份合同须附合同审批表、合同付款记录表;结算完毕后需附结算单;

d、按项目分期、合同编号分类归档管理。

②销售类经济合同:

a、主要包括商品房买卖合同、个人住房借款合同;

b、按项目分期、合同编号、分楼号归档管理;

③其他类经济合同:

a、包括土地合同、广告合同及与政府部门协议等其他类合同;

b、需附合同审批表、合同付款记录一同归档 。

6、票据类资料

①支票:支票由出纳向开户银行领取,按照开户银行、支票类型、领用日期、领用数量、使用情况、建立登记簿,作废支票粘贴在登记簿上,每使用完一本,将使用登记簿交费用会计保管;若年度内未使用完一本,也于年度结束后统一交由费用会计保管。费用会计按开户银行、支票类型、领用日期、领用数量、缴销日期、缴销数量等建立登记簿,按年整理归档。

②发票:发票由出纳向主管税务机关领购,交费用会计保管;费用会计根据日常使用量分次领给使用人,按使用人、领用、缴销、结存情况建立发票登记簿;发票使用人建立领用、使用登记簿,每次用完后将使用登记簿和发票存根交费用会计,并按月、按发票编号整理归档。

③收据:各单位使用的空白收据由费用会计统一保管,费用会计根据日常使用量领给使用人,费用会计建立领用、使用、缴销、结存登记簿,使用人建立使用登记簿,按领用次数将使用登记簿及收据存根交费用会计,并按月整理归档。

7、其他会计资料

①工程类:

a、归档人员:成本会计

b、归档时限:收到后次日归档

c、归档要求:主要包括工程预算书、工程结算书、项目结算单等按项目分期归档管理。

②软件类:

a、归档人员:费用会计

b、归档时限:按月归档

c、归档要求:会计核算系统软件及软件的备份磁盘,作为会计档案保管。财务软件中的记账凭证、日记账、总分类账、明细及辅助分类账、报表,应视同会计资料,成本会计按月以磁盘的形式做两套备份,按年以光盘的形式做两套备份,妥善保管。

③银行存款余额调节表、银行对账单等有保存价值财务资料

a、归档时限:按月归档

b、归档人员:出纳

c、归档要求:按月分类归档

④会计档案移交清册、会计档案保管、销毁清册,永久性保管的会计档案由档案管理员分类单独归档。

成本会计工作流程

一、成本日常工作流程

(一)预算管控工作

1、预算编制及上报

①组织公司项目部、总工办、采购部按成本核算科目编制项目预算,并根据预算出具土地增值税测算方案,报项目委员会审批。应包括项目开发计划,收入预算、成本费用预算及利润预算。

②项目委员会批复预算后,将项目预算在十五日内横向分解到各部门,纵向按单位成本及各期批可售面积分解至期批,按期批及各责任部门管控预算。项目分期预算单位成本原则上不能超过项目预算单位成本。

③将分解至各期批的项目预算按成本核算科目及时登记到项目各期批合同台账,以便于管控。

④以分摊到可售面积上的单位成本做为预算控制的依据。

2、合同审批

①采购部发起合同审批单,成本会计审核合同是否有预算(按单位成本控制预算),如无预算,能否进行预算调整。

②预算调整包括二级科目内明细项目调整、二级科目间调整和可调单位成本总额的调整。明细科目之间调整及不可预见费调剂的权限属于分子公司,需分子公司总经理签字后报财管部和项目委员会备案后执行;二级科目间跨科目调整及可调单位成本总额调增需提交预算调整申请报告,说明调整内容及原因,报项目委员会批准后方可执行。

③审核合同金额及付款方式是否合理:是否存在不合理的预付款,付款进度是否合理,是否留有质保金及质保期限是否合理。

④审核无误后,提交财务负责人复核、签字。

⑤合同签订完毕后,审核合同内容与付款审批单是否一致。包括:

a、合作单位、合同金额、付款方式是否一致;

b、合同签字栏是否齐全;

c、合同内容是否包含廉洁约定;

d、合同内容是否包含付款时发票开具的约定及支付结算款时施工单位提供全额发票的约定。

⑥如合同内容与付款审批单一致,在公司签章、合同金额及合同付款方式处分别加盖合同专用章及骑缝章。成本会计在签章人意见处签字。

⑦合同签章齐全后,采购部在SAP中创建该合同采购订单,成本会计用事物码ME28批准采购订单,批准前审核采购订单物料组、总账科目、成本中心或单体网络是否正确。

⑧按成本核算科目及时登记合同台账。先打开合同台账汇总总表,按成本核算科目建立新的合同执行情况表,登记合同信息,包括合作单位、合同内容、合同金额、付款条件、计入成本金额、收到发票金额、已付款金额等。在合同目录及汇总总表中该成本核算科目下建立超链接。

⑨留存合同一份,与合同审批单一并存档。

3、编制项目预算执行情况报告

①每月结账后按项目编制项目执行情况报告。

②销售收入部分:根据批复的预算分住宅、商业、地下室填写可售数量及预算收入总额,从本月年度经营计划中取数填写截止至当月已销售数量及销售收入。

③成本费用部分:根据项目批复的预算按预算科目填写各科目成本预算总额及单位成本,根据合同台账各预算科目已签订合同金额及已付款金额统计成本费用执行情况部分。

④从本月项目内部利息报告中取数,获取各项目截止至当月内部利息情况。

⑤编写项目执行情况文字版,着重对预算执行情况进行分析。

⑥项目执行情况报告次月7日下班前上报总公司财务管理部。

(二)日常付款流程

1、工程合同付款

(1)付款审核

①工程部报送合同付款审批单至财务部审核,成本会计查看合同台账,审核本次付款是否符合付款条件,已付款金额及本次付款金额是否正确。

②采购类合同付款成本会计需进行现场盘点,审核材料、设备采购业务的真实性;进度类付款需审核是否符合工程进度;工程结算付款,需与施工单位核对已付款项明细。

③查看本月资金计划,审核本次付款是否符合资金委员会批复的资金计划。

④如不符合本月资金计划,能否调剂付款:调剂比例在本月付款批准额度的20%以内的,可总经理调剂权限列支,由工程部提交总经理调剂审批单,财务部审核,分公司总经理签字同意;超过20%额度的,需报总公司资金管理委员会主任审批。

⑤查看该供应商其他应收款科目明细是否有应扣款项及水电费。

⑥审核无误后提交财务负责人复核、签字。

(2)账务处理

①收到领导签字手续齐全的付款审批单后进行挂账账务处理。

a、工程部在SAP系统中完成付款确认,即确认工程量,会计凭证为确认开发成本,生成会计分录:借:开发成本,贷:GR/IR。

b、成本会计用事务代码ME2J查询需要做发票校验的采购订单,输入项目号(编码规则R-0-四位公司代码-三位项目编码)、清单范围(alv)、工厂(公司代码)后,仍要开票栏下,有金额的即为需要做发票校验的采购订单。

c、用事务代码MIRO完成采购订单发票校验,即确认应付账款,生成会计分录:借:GR/IR,贷:应付账款。

②收到施工单位开具的发票后辨别发票真伪,并检查发票金额是否正确,发票性质与施工单位性质及合同性质是否相符,如果发票真实有效,可支付工程款。(支付工程结算款时,施工单位必须提供全额发票,方可支付)。

③再次确认是否有应扣款项及代付的水电费。

④使用事务代码f-02根据公司会计核算制度进行付款账务处理。参照处必须输入付款时收到的供应商开具的发票金额,分配处输入合同号,付款参考号输入行项目号,发票参考号处输入挂账凭证号、年度号。生成会计分录:借:应付账款,贷:银行存款。若存在应扣款项,冲减其他应收款。

⑤将付款凭证、付款审批单及发票一并交与出纳开具支票(或电汇单)。

⑥复核出纳所开具的支票(或电汇单),重点检查金额、施工单位全称及账户是否正确。

⑦将凭证与附件粘贴后交与出纳归档。

2、综合规费付款

(1)付款审核

①开发部发起规费付款审批单,部门经理签字同意后提交财务部审核。

②成本会计审核该规费缴纳金额是否正确。

③是否符合项目预算(按单位成本控制预算),如果不符合预算,是否能够进行预算调剂。

③本次缴纳规费是否符合当月资金计划,若不符合资金计划,能否调剂支付。

④审核无误后,提交财务负责人复合、签字。

(2)账务处理

①成本会计收到签字手续齐全的综合规费付款审批单后,进行付款账务处理。

②使用事务代码f-02做账,综合规费付款不需经过应付账款科目过渡,借记:开发成本-综合规费明细科目,贷记:银行存款。成本中心输入该综合规费的WBS,以进行预算管控和成本归集。现金科目的成本中心处也需输入该综合规费的WBS。

③将付款凭证及综合规费缴纳审批单一并交与出纳开具支票,并审核出纳开具支票的正确性。

3、合同台账登记

①在合同台账上打开本次付款的合同执行情况表。

②登录本次付款日期、凭证号,更新计入成本金额、收到发票金额和本次付款金额。

4、合同管理月报编制

①每月26日编制合同管理月报。

②根据供应商余额表查看当月付款明细(应付账款借方发生额)。

③参照合同台账逐笔登记本月合同执行情况月报,包括月初已付款及取得发票金额,本月付款及取得发票金额,月末累计付款及取得发票金额。并如实填写合同执行情况。

④根据合同台账登记本月新签合同情况月报,包括当月新签合同名称、施工单位及合同金额。并如实填写合同评审及合同签章情况,包括合同签章是否齐全,是否指定开户银行及账号,是否有廉洁约定,是否有发票约定,合作单位是否有法人资格等。

⑤根据本月合同结算情况填写合同结算情况月报,包括合同金额、结算金额、已入成本金额、已付款金额等。

⑥合同管理月报每月30日下班前上报总公司财务管理部。

(三)项目结算

房地产行业成本会计工作的核心是对成本的归集与分配,具体到会计核算上就是由开发成本结转至主营业务成本的过程。项目结算很好的体现了这一归集与分配的过程。

1、项目结算报告

①核对合同付款台帐,检查合同金额、结算金额、已入成本金额、已付款额,保证账账相符。

②按合同归集项目楼体直接成本(包括桩基、主体施工、采暖工程、电气工程、门窗安装、电梯、外墙、装饰装修、消防报警等)、项目分摊成本(包括土地成本、前期费用、综合规费、环境外线、借款利息、项目直接费用、项目共摊成本等)已发生成本明细,合同完成结算的,根据结算金额,合同尚未结算的,根据合同金额,并统计各合同已计入成本金额、已付款金额。如果项目分摊成本中存在应由几期工程共同分摊的成本,按受益单位分摊计算本次结算项目应分摊的成本金额。

③根据预结算部提供的项目结算汇总表及项目预算对尚未发生成本进行合理预提。

a、主体成本按照预结算部提供的预测变更值进行预提。

b、尚未缴纳的综合规费,且没有能够确实证明该项费用政府免收的,按照政府规定缴纳标准预提。

c、结算时,若环境绿化尚未完工,按照预算金额的105%预提,即,应预提成本金额=预算金额*105%-实际已发生成本。

d、外线成本按照预算金额的105%合理预提。

e、结算时,公共配套设施尚未开工的,按照当期占整个项目的比重预提。

④计算出结算项目每栋楼的单体总成本和单位成本。楼体直接成本按楼号直接分配,项目分摊成本按每栋楼的销售面积占该项目总销售面积的比例分摊到楼。每栋楼的楼梯直接成本和所分摊的项目分摊成本之和为该栋楼的实际总成本。若存在剩余成本(会计科目为项目共摊成本),按每栋楼的销售面积占该项目总销售面积的比例分摊到每栋楼。

⑤产品形态分为住宅、底商、地下室(有产权),每栋楼的单体成本应按各产品形态的销售面积占该栋楼总销售面积的比例分摊至各产品形态。注意:无产权的地下室不分摊成本。

⑥从销售会计处统计每栋楼各产品形态的销售面积和销售收入,按销售面积占该产品形态总面积的比例计算出销售成本,销售收入与销售成本配比后,减去销售税金(销售收入乘以税率),计算出项目利润。

⑦每栋楼各产品形态的单体总成本减去销售成本为本次结算保留成本,按该栋楼尚未销售的各户面积占该栋楼尚未销售总面积的比例分摊至尚未销售的各房号。

⑧完成项目结算报告文字版,对成本归集与分配的过程进行描述,着重对预算对比进行分析以及对土地增值税进行测算。

2、项目结算账务处理

①项目结算报告上报总公司,经批准后,进行账务处理。

②将已发生成本尚未全额计提的,进行补提,借记开发成本,贷记应付账款。

③将合理预提的成本按核算科目进行预提,借记开发成本,贷记预提费用。后期该项成本发生时,冲减预提费用,即,借记预提费用,贷记应付账款。

④将各项目分摊成本按每栋楼销售面积比例转入该栋楼的楼梯直接成本,结转后,项目分摊成本余额为零。

⑤将每栋楼的开发成本按每户销售面积占该栋楼销售面积的比例分摊至每户。

⑥将每户分摊的开发成本结转至该户的开发产品科目(明细到户),借记开发产品-住宅等产品形态,贷记开发成本-楼梯直接成本明细科目等。

⑦将已实现销售的房号结转主营业务收入,并确认主营业务成本。借记预收账款,贷记主营业务收入;借记主营业务成本,贷记开发产品。

二、税务日常工作流程

1、每月结账日计提税金

①由销售会计核对销售台账,检查预收账款及主营业务收入,确保提税无误。

②按项目填制税金计提表。

a、根据本月新增房款(乘以税率5%)计提其他流动资产-营业税,根据计提的其他流动资产-营业税分别按税率计提其他流动资产-城市维护建设税(7%)、其他流动资产-教育费附加(3%)、其他流动资产-地方教育费附加(2%),根据本月新增的住宅(包含地下室)、商业房款按不同的税率分别计提住宅(2%)和商业(3%)的其他流动资产-土地增值税。

b、根据本月结转收入的预收账款冲减其他流动资产-营业税,根据冲减的其他流动资产-营业税分别按税率冲减其他流动资产-城市维护建设税、其他流动资产-教育费附加、其他流动资产-地方教育费附加,根据本月结转收入的住宅(包含地下室)、商业的预收账款按不同的税率分别冲减住宅和商业的其他流动资产-土地增值税。

c、根据本月结转的主营业务收入计提营业税金及附加-营业税,根据计提的营业税金及附加-营业税分别按税率计提营业税金及附加-城市维护建设税、营业税金及附加-教育费附加、营业税金及附加-地方教育费附加,根据本月结转的住宅(包含地下室)、商业收入按不同的税率分别计提住宅和商业的营业税金及附加-土地增值税。

④计提税金账务处理。

a、计提其他流动资产:借记其他流动资产,贷记应缴税费。

b、冲减其他流动资产:借记其他流动资产(红冲),贷记应缴税费(红冲)。

c、计提营业税金及附加;借记营业税金及附加,贷记应缴税费。

⑤若有代收费用,应按各税种税率计提营业税金及附加。

⑥财务报表出具之后,根据报表利润总额(乘以25%)计提所得税费用,即借记所得税费用,贷记应交税费。季度末,按照所得税税法规定,利润总额加上纳税调增项,减去纳税调减项后计提所得税费用。

2、编制当月税务报告

①导出本月及本年应缴税费余额表、客户分类余额表、主营业务收入表。

②编写税务报告,分税种填写期初及本年余额,本期及本年计提依据,本期及本年计提金额及期末余额。

③复核报告各项税种期末余额是否与账上一致。

④编写税务报告文字版,着重对纳税情况的对比及分析。

⑤次月2日前上报总公司财务管理部。

⑥次月10日前打印文字版,寄回总公司财务管理部。

3、编制纳税审批表

①分项目填写各税种本年已交金额。

②根据税金计提表将各税种本月计提金额相加至相应的本年应交金额。

③复核各项税种期末余额是否与账上一致。

④在OA上填写纳税审批表,经各级领导审核、同意后,打印纳税审批表交于出纳。

⑤出纳从银行拿回完税凭证后,进行交税账务处理。借记应缴税费,贷记银行存款。

三、财务报表编制流程

会计报表是反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件,是报表使用人用于决策的重要依据。

公司会计核算期间,自公历1月1日起,至12月31日止。财务部必须将每日发生的业务在当日处理完毕,并按照公司规定于每月编制财务报表,及时为财务管理及经营决策提供准确、完整的会计信息。

1、报表报送时间

①结账后第一日中午下班前上传电子版四张主表、内部往来明细表、内部交易明细表、内部现金流明细表。

②结账后第二日下班前上传电子版报表附表

③结账后第三日下班前上传电子版会计报表附注文字版。

④结账后第五日下班前上传电子版财务分析附表、财务分析文字版。

⑤月度结账日为25日,季末、年末结账日为当月30日(31日)。

2、结转前账务处理

①查看各科目末级余额,并根据科目性质判断科目余额是否合理。

②递延所得税资产分项额与相关的暂时性差异资产项、负债项的金额是否配比(25%)。

③预付账款账龄期初数与审定数一致;期内发生预付款办理土地证的,需转入未开发土地;预付款应在完成首笔工程量统计后及时转入开发成本。

④短期借款、长期借款、一年内到期长期借款,根据借款性质,在附注中说明借款起止日期、利率、担保单位及资产抵押说明。资产抵押应详细说明抵押物坐落位置、权属证号及期间变更抵押物情况;一年内到期长期借款是否划分完整。

⑤应交税费、主营业务税金及附加中的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税的本期发生额的是否与计提基数配比。其中应交税费营业税、城建税、教育费附加、土地增值税的本期计提额=主营业务税金及附加的本期发生额+其他流动资产(期末-期初);应交税费企业所得税的本期计提额=利润表中企业所得税金额+其他流动资产企业所得税(期末-期初)-递延所得税

⑥验证所得税费用科目,递延所得税=递延所得税负债(期末-期初)-递延所得税资产(期末-期初);当期所得税=应纳税所得额*0.25; 所得税费用=当期所得税+递延所得税

⑦验证开发成本贷方发生额反映结转开发产品金额,应与开发产品借方发生额一致。开发产品贷方发生额与主营业务成本一致;

3、报表编制流程

①根据SAP出具的BW表做利润表,1-n月份发生数填写本年累计数,n-n月份发生数填入本期发生数,并验证利润表是否与上月报表斜街,包括:(本月利润表本期数+上月利润表本年累积数-本月利润表本年累积数)=0,特殊情况需对以前月度累计数进行调整的,需在上报报表同时上报调整说明。

② 根据SAP出具的BW做资产负债表,并验证资产-负债=所有者权益(报表中的应收/其他应收款科目包含了余额表应收/其他应收款余额-坏账准备余额;其他应付款科目包含预提费用中的规费、土地费用余额;应付账款包含预提费用中的其他预提科目。)

③根据SAP出具的BW表做现金流量表,1-n月份发生数填写本年累计数,n-n月份发生数填入本期发生数,并验证利润表是否与上月报表斜街,包括:(本月现金流量表本期数+上月现金流量表本年累积数-本月现金流量表本年累积数)=0

④资源占用情况表按照填表要求及时更新,股本与报表数实收资本一致,上级拨入资金(其他应付款)与报表数核对一致,未分配利润与报表数核对一致,提供土地借款与对方公司核对一致,资金占用期间核对无误。

⑤土地资源信息表:要求按项目分别填写,预付账款土地金额要求与预付账款明细中列示的相关金额一致;转入未开发土地金额与附表未开发土地中列示的土地款金额一致;转入无形资产金额与附表无形资产摊销里的相关明细一致;按已付款土地金额对应填写相关的土地面积;已抵押面积需与资金部核对无误后填写,保证数据的准确性。

4、各报表勾稽关系复核

①销售商品提供劳务收到的现金=营业收入累积数+预收账款(期末-期初)+应收账款(未备抵坏账前)(期初-期末)+应收票据(期初-期末)-工程款抵房款。

②支付的各项税费=营业税金及附加+所得税费用+其他流动资产(期末-期初)+递延所得税资产(期末-期初)+递延所得税负债(期初-期末)+应交税金(营业税、城建税、教育费附加、土地增值税)(期初-期末)+计入管理费用、开发成本的土地使用税、印花税、房产税等+应交税金(个人所得税)的借方发生额

③为职工支付的现金=应付职工薪酬科目借方发生额-应交税金(个人所得税)的借方发生额-其他应付款(本年应付未支付工资、三险一金、代扣个人款项)

④借款所收到的现金-偿还债务所支付的现金=短期借款(期末-期初)+一年内到期的长期借款(期末-期初)+长期借款(期末-期初)

⑤购买商品、接受劳务支付的现金+支付的利息=营业成本+存货(期末-期初)+预付账款(期末-期初)+应付账款(期初-期末)+其他应付款(工程项目预提部分)(期初-期末)

⑥购建固定资产、无形资产及其他长期资产支付的现金=在建工程(期末-期初)+固定资产原值借方发生额(扣减公司间资产调拨的发生额)+应付账款在建工程部分(期初-期末)+长期待摊费用(期初-期末)+长期待摊费用(期初-期末)

⑦核对主表与附表明细,保证主表和附表勾稽关系正确。

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文章名称:《友友们,发福利了,送上最全《房地产财务部各岗位工作流程》》
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