房地产开发企业车位是否缴纳土地增值税（房地产企业销售地下车位,预交土地增值税）

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一个房地产开发项目因资金链断裂，停工近2年。老板忍痛割爱，将已投资3亿元的大商业及办公楼以2亿元的价格出售，最后项目总算完工交付了。

由于延期交房三年，每户违约金六、七万元，有的业主愿意用车位抵违约金，这个还好；对于不愿意抵的业主，约定将违约金分2年按月支付给业主。

业主的问题解决了，但税务上的问题不好处理，所以今天他们财务咨询涉税问题。下面咱们来分析一下。

1、增值税。

抵给业主的地下车位需要按市场价格计算缴纳增值税，他们是老项目，税率为5%。一下子抵了那么多地下车位，价值约1.5亿元，一下子需缴800万元的增值税、城市维护建设税及附加。尽管企业没有资金，但还是要按期申报，申报不缴款就会有滞纳金啊，所以这个事很头痛，但没办法。

2、企业所得税。

违约金可以税前扣除，再加上大商业及办公楼折价销售，亏损还没有弥补完，所以尽管住房销售有毛利，但由于未弥补亏损及违约金的存在，所以企业所得税倒是没有问题。

3、土地增值税。

最头痛的就是土地增值税。

大商业及办公楼作为在建工程出售，需要单独清算土地增值税，清算的结果是退回已预缴的土地增值税，企业已经办结。

住宅项目需要单独清算土地增值税，地下车位需要按市场价计算销售收入，违约金不能作为成本费用扣除，住宅项目有少量商铺，且售价较高。这就需要提前做好土地增值税测算工作，是采取三分法，还是合并清算对企业更为有利。