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地下车位销售案例分享(地下车位如何销售)

本文核心要素如下:地下车位如何销售、地下车位销售案例分享

房地产公司的王总带着会计小刘来找我说,税务正在对我们公司进行检查,这一下估计要补大量的税,你一定要帮我们想想办法!

我问王总:您说的要补大量的税是个什么概念啊?

王总说,具体的财务知识我也不是太懂,让刘会计给你介绍一下吧!

经刘会计介绍,我了解到,他们公司面临的问题主要是以下两个:

1、他们公司开发建设的项目,一楼有200间储藏室,面积共4000平方米,老板按10万元/间销售的,共有销售收入200*10=2000万元。但是,由于老板觉得这些储藏室不能办理产权证,所以该部分收入未入账,现在可能隐瞒不了啦;

2、他们公司开发的项目住宅和商铺已经全部销售完毕,也全部交付了;但是,地下有400个停车位,每个车位的面积约35平方米,现在一个都没卖,现在如果进行土地增值税清算,需要保留这部分的成本,大概需要保留成本400*35*3800/10000=5320万元,需要补缴土地增值税1800万元。

我告诉王总,咱们先说第一个问题,储藏室的收入2000万元不入账,您怎么想的啊?

王总不好意思地说,原来以为储藏室办不了产权证,应该没人在意的,所以就没入账,想着能少交点税就少交点!

我告诉王总,县城就这么大点地方,您怎么可能瞒得过去啊;另外,我跟税务的一些同志比较熟,据我所知,有好几个同志都是咱们小区的业主,所以,你这一部分收入绝对是隐瞒不了的!

王总说:开始的时候,我没想那么多,现在知道了,你说怎么办吧?

我说:还能怎么办,抓紧时间把这2000万元的收入入账,并补缴相应的税款,应当补缴的税款明细如下:

1、增值税

由于贵公司开发的项目是房地产老项目,适用简易计税政策,征收率为5%。

应补增值税=2000/1.05*5%=95.24万元;

2、城市维护建设税

城市维护建设税以实缴的增值税为计税依据,由于项目所在地是县城,税率为5%.

应补城市维护建设税为95.24*5%=4.76万元;

3、教育费附加和地方教育费附加

这两项附加税和城市维护建设税的计税依据一样,税率分别为3%和2%。

应补附加税=95.24*(3%+2%)=4.76万元;

4、印花税

销售不动产,印花税税率为0.05%。

应补印花税=2000*0.05%=1万元;

5、企业所得税

由于咱们公司是盈利的,所以,企业所得税很好算,直接纳税调增应纳税所得额就行了,这2000万元的收入,对应的应纳税所得额=2000-95.24-4.76-4.76-1=1894.24万元。

应补企业所得税=1894.24*25%=473.56万元。

合计应补税金=95.24+4.76+4.76+1+473.56=579.32万元。

王总说:嗯,不错,和我们刘会计算的一样!那这579.32万元税款,能不能拖一段时间再交呢?

我告诉王总,我建议您尽快交,因为这个579.32万元是税务检查应补的,是需要按天计算税收滞纳金的,晚一天交就会多产生579.32*0.05%=0.29万元的滞纳金。

王总说,这样啊,我考虑一下吧!下面你来帮我看看第二个问题吧!

我问王总:咱们项目的地下车位为什么一个都没卖啊!

王总说:不是我不想卖,是卖不动!原来我们的地下车位定价6万元/个,结果3年了一个都没卖,今年我们几个股东商量,准备降价,按3万元/个对外销售,目前还不知道能不能销售掉呢!

我又问王总:那咱们周边其他项目的地下车位销售情况怎么样?

王总说,比我们稍微好一点,但是,也都是销售寥寥的几个!

我告诉王总,针对地下车位销售不掉的情况,我建议贵公司放弃地下车位的收益,移交给全体业主,这样对咱们更有利一点。

王总一听我这样说,直接大叫了起来:开什么玩笑,即使按3万元/个车位对外销售,也会有1200万元的收入呢,凭什么移交给业主啊!

我对王总说:是这样的,假设车位对外全部销售,产生的收入也就1200万元,还需要交税呢?您不会这部分收入也不准备入账吧?再说了,以现在的情况,这400个车位什么时候能销售完毕呢?

另外,地下车位未销售,保留了成本,影响土地增值税5320*(1+30%)*30%=2074.8万元,这个可是实实在在的啊,是咱们公司马上就需要补缴的啊!

王总说:你说的确实有道理,但是,地下车位移交给全体业主,这个问题我自己做不了主,需要回去和股东们商量一下。你再帮我们想想,看看还有没有其他办法!

我告诉王总,在实务中,还有一种做法,那就是“打包销售”,这种做法在理论上是可行的!但是,这需要具体测算,不是一句两句话能说清楚的!

王总说,那这样吧,咱们先去吃饭吧,我车里有好酒,晚上咱们一起喝点!明天一早我派车来接你,你到我们公司去,我把几个股东都召集到一起,你给我们仔细讲讲地下车位的问题!

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文章名称:《地下车位销售案例分享(地下车位如何销售)》
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