地下车位销售案例分享（地下车位如何销售）

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房地产公司的王总带着会计小刘来找我说，税务正在对我们公司进行检查，这一下估计要补大量的税，你一定要帮我们想想办法！

我问王总：您说的要补大量的税是个什么概念啊？

王总说，具体的财务知识我也不是太懂，让刘会计给你介绍一下吧！

经刘会计介绍，我了解到，他们公司面临的问题主要是以下两个：

1、他们公司开发建设的项目，一楼有200间储藏室，面积共4000平方米，老板按10万元/间销售的，共有销售收入200*10=2000万元。但是，由于老板觉得这些储藏室不能办理产权证，所以该部分收入未入账，现在可能隐瞒不了啦；

2、他们公司开发的项目住宅和商铺已经全部销售完毕，也全部交付了；但是，地下有400个停车位，每个车位的面积约35平方米，现在一个都没卖，现在如果进行土地增值税清算，需要保留这部分的成本，大概需要保留成本400*35*3800/10000=5320万元，需要补缴土地增值税1800万元。

我告诉王总，咱们先说第一个问题，储藏室的收入2000万元不入账，您怎么想的啊？

王总不好意思地说，原来以为储藏室办不了产权证，应该没人在意的，所以就没入账，想着能少交点税就少交点！

我告诉王总，县城就这么大点地方，您怎么可能瞒得过去啊；另外，我跟税务的一些同志比较熟，据我所知，有好几个同志都是咱们小区的业主，所以，你这一部分收入绝对是隐瞒不了的！

王总说：开始的时候，我没想那么多，现在知道了，你说怎么办吧？

我说：还能怎么办，抓紧时间把这2000万元的收入入账，并补缴相应的税款，应当补缴的税款明细如下：

1、增值税

由于贵公司开发的项目是房地产老项目，适用简易计税政策，征收率为5%。

应补增值税=2000/1.05*5%=95.24万元；

2、城市维护建设税

城市维护建设税以实缴的增值税为计税依据，由于项目所在地是县城，税率为5%.

应补城市维护建设税为95.24*5%=4.76万元；

3、教育费附加和地方教育费附加

这两项附加税和城市维护建设税的计税依据一样，税率分别为3%和2%。

应补附加税=95.24*（3%+2%）=4.76万元；

4、印花税

销售不动产，印花税税率为0.05%。

应补印花税=2000*0.05%=1万元；

5、企业所得税

由于咱们公司是盈利的，所以，企业所得税很好算，直接纳税调增应纳税所得额就行了，这2000万元的收入，对应的应纳税所得额=2000-95.24-4.76-4.76-1=1894.24万元。

应补企业所得税=1894.24*25%=473.56万元。

合计应补税金=95.24+4.76+4.76+1+473.56=579.32万元。

王总说：嗯，不错，和我们刘会计算的一样！那这579.32万元税款，能不能拖一段时间再交呢？

我告诉王总，我建议您尽快交，因为这个579.32万元是税务检查应补的，是需要按天计算税收滞纳金的，晚一天交就会多产生579.32*0.05%=0.29万元的滞纳金。

王总说，这样啊，我考虑一下吧！下面你来帮我看看第二个问题吧！

我问王总：咱们项目的地下车位为什么一个都没卖啊！

王总说：不是我不想卖，是卖不动！原来我们的地下车位定价6万元/个，结果3年了一个都没卖，今年我们几个股东商量，准备降价，按3万元/个对外销售，目前还不知道能不能销售掉呢！

我又问王总：那咱们周边其他项目的地下车位销售情况怎么样？

王总说，比我们稍微好一点，但是，也都是销售寥寥的几个！

我告诉王总，针对地下车位销售不掉的情况，我建议贵公司放弃地下车位的收益，移交给全体业主，这样对咱们更有利一点。

王总一听我这样说，直接大叫了起来：开什么玩笑，即使按3万元/个车位对外销售，也会有1200万元的收入呢，凭什么移交给业主啊！

我对王总说：是这样的，假设车位对外全部销售，产生的收入也就1200万元，还需要交税呢？您不会这部分收入也不准备入账吧？再说了，以现在的情况，这400个车位什么时候能销售完毕呢？

另外，地下车位未销售，保留了成本，影响土地增值税5320*（1+30%）*30%=2074.8万元，这个可是实实在在的啊，是咱们公司马上就需要补缴的啊！

王总说：你说的确实有道理，但是，地下车位移交给全体业主，这个问题我自己做不了主，需要回去和股东们商量一下。你再帮我们想想，看看还有没有其他办法！

我告诉王总，在实务中，还有一种做法，那就是“打包销售”，这种做法在理论上是可行的！但是，这需要具体测算，不是一句两句话能说清楚的！

王总说，那这样吧，咱们先去吃饭吧，我车里有好酒，晚上咱们一起喝点！明天一早我派车来接你，你到我们公司去，我把几个股东都召集到一起，你给我们仔细讲讲地下车位的问题！