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企业纳税项目(企业所得税的项目)

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一房地产公司上年交税4600万元,现在又要补1800万元,老板很生气,说哪来这么多税。又担心会计搞错了,让我帮忙把把关,想想解决办法。

经了解,该公司开发项目为学区房,而且旁边还有公园,所以去年5月份开盘预售,到年底收款9.8亿元。

我告诉老板,会计真没有算错。

销售收款9.8亿元,应该缴纳增值税等4800万元了,其中:

增值税在预售阶段按不含税预收款金额的3%预交,应预交增值税=98000/(1+9%)*3%=2697.25(万元);

应交城市维护建设税=2697.25*7%=188.81(万元);

应交教育费附加=2697.25*3%=80.92(万元);

应交地方教育费附加=2697.25*2%=53.94(万元);

咱们这个地方,对于土地增值税,住宅按预收房款的1.5%预交,其他类型房产按预收房款的2%预交。呼就全部按住宅计算,应预交土地增值税=98000/(1+9%)*1.5%=1412.27(万元);

另外还有销售鲉印花税及水利建设基金,大约为110万元,再加上土地使用税,大约就需要交4600万元,这还没包括企业所得税。

会计说对,企业所得税平时一点都没有预交,所以现在企业所得税汇算,需要补交1800万元。

老板说,现在是预售,又没有交房,怎么会交企业所得税,等项目完工了,工程竣工结算做好了,工程款付清了,这样才能知道项目赚了多少钱,应该交多少企业所得税。

我说老板,你说得很对,但税务机关不能这样等啊,否则每一个项目都要等几年,咱们的财政等不起。所以,税务机关对房地产开发企业预售房产专门有规定。咱们这个地方,在商品房预售阶段,对于收到的预收款先换算为不含增值税收入,再按10%的预计毛利率计算预计毛利额,减去公司的日常费用等,来计算公司应缴企业所得税。在商品房竣工交付后,再按实际成本计算项目的利润,同时把原来计提的预计毛利冲回。

咱们项目上年预收款98000万元,预计毛利额=98000/(1+9%)*10%=8990.83万元,再减去日常费用支出1800万元,加上招待费等按税务规定口径调整金额,就应当交纳企业所得税1800万元,会计算的没错。

在商品房预售阶段,只要预收房款定下来了,预计毛利额也就确定下来了,所以,如果想少交税,只有增加费用支出。

老板说,公司就30多人,正常一年也就几百万元的费用,上年费用1800万元,包含销售代理费广告费等大约1000万元。早知道这样,就让代理公司多开点发票了。

我说那更不行,那属于虚开发票,万一被税务查到了,就不仅仅是补税的问题了。

我告诉老板,目前房地产开发企业平均税负率大约在10%左右,咱们公司已经交了4600万元,再交1800万元的企业所得税,税负在6.5%,正常情况下,后期在房品房交付后,增值税应该差不多了,营改增之后的新项目,增值税基本上在3%左右,但还会再交企业所得税,土地增值税需要进行清算。所以,想降低税的话,建议重点还是要关注项目的成本支出,因为项目预售的差不多了,相关费用支出也不会有很多了,所以成本支出才是重点。

老板说,我明白了,找施工单位多开几千万的发票应该差不多了。

我告诉老板,建议还是通过合法的方式节税,找施工单位多开发票风险太大了。那是几年前的老办法,现在已经不行了。

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文章名称:《企业纳税项目(企业所得税的项目)》
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