股权评估增值企业所得税（房地产评估土地增值税）

本文知识点归纳及重点：房地产评估土地增值税、股权评估增值企业所得税

一个老板，将自己房地产公司的股权按实缴出资额5000万元平价转给了自己100%持股的公司，咨询税务为什么还找他申报个人所得税，自己持有的股权转让给自己的公司还不行吗？

经了解，在开发公司注册时，老板以个人名义出资，后听说在项目结束分红时需要缴纳20%的个人所得税，所以又赶忙注册了一家100%持股的公司，安排财务将房地产公司的股权转给他新注册的公司。

我告诉他，相关规定是这样的。

1、个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。你这次股权转让，股权原值就是你的实缴出资额5000万元，所谓合理费用，是指你在股权转让过程中缴纳的印花税等税费，这里的关键，在于相关部门对于股权转让收入不认可，根据要求找具有法定资质的中介机构进行资产评估。

2、股权转让收入应当遵循平等交易的原则，实践中，将股权继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，可以平价转让，不用交纳个人所得税。但你将股权转让给自己的公司，不符合上述规定，所以，相关部门如果认定转让价格明显偏低，可以对转让价格进行核定。

3、根据规定，被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。

你公司房地产项目正在开发建设，因此， 未销售房产占总资产的比例远超20%。所以，首先需要对房地产开发公司进行资产评估，相关部门可以依据评估价格核定股权转让收入。

4、房地产开发企业像你这种情况有很多，在公司注册时没有筹划好，直接以个人名义出资。为了避免在开发项目结束分红时缴纳个人所得税，中途将个人股权转让给法人企业。如果在公司注册后取得开发项目土地使用权之前转让，股权不会增加，已取得土地使用权，且项目正在开发建设中再转让，相关部门肯定会很重视。这种情况下，要求进行资产评估是对的。根据评估价值确定是否需要缴税，缴多少税。