土地使用权计入开发成本（土地成本进项税）

通过这篇文章，您可以了解到这些问题：土地成本进项税、土地使用权计入开发成本

一开发企业财务人员咨询，他们开发项目第三期工程几乎没有建安成本了，需要交2000万左右的企业所得税，该如何处理？

经详细了解，他们开发项目分三期建设，其中一二期已经交房，第三期即将完工交房。三期工程同一家总包单位，所以在一期完工交房，确认销售收入时，为了少交企业所得税，他们将二期的部分成本转移进了一期；在二期完工交房时，将三期的建成本全部转移进了二期，导致三期工程建安成本预计只有2000万左右，在确认销售收入后，需要交纳期所得税2000万元左右。

对于这种将后期开发项目的成本转移至前期完工产品的行为，在房地产开发企业并不少见，在税务上产生的结果：

1、前期少交了企业所得税。

由于将后期开发项目的成本转移至前期完工产品，导致前期完工产品成本虚高，在当期少交了企业所得税。

但这种行为对企业所得税的影响只是时间性差异问题，总的企业所得税并没有因此少交。如果前期虚增成本少交税款被税务机关查出，不仅要补交税款，还要加收滞纳金和罚款，所以这种做法对企业来讲其实是非常不划算的。

2、对土地增值税的影响。

在土地增值税算时，这种行为有可能导致一二期土地增值税税负明显低，但第三期开发项目增值率畸高，比如，有可能导致第三期普通标准住宅无法享受税免征土地增值税的优惠政策，最终加重了企业土地增值税负担。

我建议企业，抓紧根据工程结算情况，据实调整一二开发项目工程成本，并更正申报企业所得税。这样做不仅仅是为了降低企业税收风险，还有可能使企业土地增值税总体税负率下降。乱调成本，表面上是为企业着想，其实最终结果未必对企业有利。