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公司投资商铺(100万投资商铺)

文章划重点,请关注以下方面:100万投资商铺、公司投资商铺

一开发企业土地增值税清算,需要补交税款5340万元,老板说,你们开什么玩笑,我哪赚那么多钱了?

我告诉老板,别急,我给你讲解一下你就明白了。

咱们开发的项目是纯商铺,可销售面积近7万平方米,目前已经销售出3.9万平方米,销售收入4.27亿元,不含税收入3.92亿元,平均每平方米售价9566元。咱们项目的总开发成本只有2,69亿元,按可销售建筑面积计算的话,每平方米成本3846元,其中土地成本1303元,建安、报建费用、配套设施等其他成本2543元。

老板说账不能这么算,内街商铺基本上还没卖出去,看起来现在赚钱,其他内街不赚钱。

我说你别急,问题就出在这里。

目前项目销售收入3.74亿元,项目总成本2.69亿元,我们按已销售面积比例计算的本次清算可扣除的成本为1.505亿元。再加上按10%比例扣除的房地产开发费用1505万元,咱们是房地产开发企业,另外再加上按20%的财政部规定的其他扣除项目3010万元,还有咱们已经缴纳城市建设税、教育费附加等170万元,这样算出来的增值税为1.76亿元,增值率已经达到89%,适用的税率为40%,应当缴纳土地增值税6088万元,咱们公司已经预交了748万元,所以需要再补交5340万元。

对于项目的销售情况我们也看了,沿街商铺全部卖完了,剩下的全部是内街的,售价肯定低。如果能把内街商铺卖掉一部分,将项目的增值税降到50%以下,这样适用税率就变成30%了。

老板说,之前没有做过房地产,所以没有经验,而且外街开盘正赶上好时机,再加上项目的位置好,所以很快就售完了。内街当时感觉售价太低了,所以当时就捂着没有及时对外销售。没想到这几年大环境不好,商铺一直在降低,现在想卖了,3000元一平方米都没有人买。主要是市场没有经营好,商户亏钱,所以外街的商铺现在也不好对外出租。在这种情况下,内街猴年马月能卖出去啊。

我说既然这样,咱们县城不大,公司的情况税务也肯定知道吧?

老板说,知道。

我说从节税的角度考虑,建议你将内街打包销售给关联公司或个人,当然,如果是公司的话,这个公司股东不要用你的名字。

你不是说每平方米售价3000元都没有人买吗?那就大张旗鼓地对外宣传,打包出售内街商铺,每平方米3000元,款项一次性付清。如果有人愿意买,问题当然就解决了;如果没有人买,那就低价卖给关联公司或个人。这样做的目的,主要是为了证明定价是有依据的。

就算按每平方米3000元的价格销售,也低于实际成本。这样的话,最后项目的增值率为32%,只需要补交税款2440万元。

老板非常高兴,说这个主意好,我尽快安排办理,搞好之后你们再过来进行清算。

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文章名称:《公司投资商铺(100万投资商铺)》
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