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公司房产开发票税金(房地产企业开给个人的增值税票)

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建筑公司的张总很高兴,房地产公司欠他1200万元的工程款,给了他1400万元的商业承兑汇票,让他去房地产公司指定的财务公司贴现,可以拿到1220万元,张总净赚了20万元。

我告诉张总,你别高兴了,你这样做不仅没挣钱,反而亏钱了!

张总说,房地产开发公司只欠我们公司1200万元工程款,现在可以拿到1220万元,怎么能亏钱呢?

我对张总说,我来帮你分析一下吧!房地产开发公司多给了你200万元的商业承兑汇票,肯定是要你再开200万元发票的,那么,这200万元的发票开成什么内容呢?

从实质上看,这200万元是房地产公司向建筑公司支付的融资费用,那么,建筑公司就应当向房地产公司开具200万元的利息费发票,如果这样的话,建筑公司应交的税收如下:

1、增值税。

按照营改增文件的规定,一般纳税人取得的利息收入,属于提供“贷款服务”而取得的收入,增值税税率适用6%;另外,建筑公司的进项本来就不够用的,现在还多开发票,就更不要想有进项税额抵扣销项税额的事了。

应交增值税=200/(1+6%)*6%=11.32万元;

2、城市维护建设税。

城市维护建设税的计税依据是实际缴纳的增值税,市区适用税率为7%。

应交城市维护建设税=11.32*7%=0.79万元;

3、教育费附加和地方教育费附加。

这两项附加税的计税依据也是实际缴纳的增值税,税率分别适用3%和2%。

应交附加税合计=11.32*(3%+2%)=0.57万元;

4、印花税。

由于建筑公司和房地产公司都不是金融机构,所以不用缴纳印花税。

5、企业所得税。

说明一下,我不知道建筑公司税前扣除项目的具体数据,所以,只能就事论事,不做过多假设。

应纳税所得额=200/(1+6%)-0.79-0.57=187.32万元;

应交企业所得税=187.32*25%=46.83万元;

综上所述,建筑公司给房地产公司开具200万元的利息费发票,应交税金合计=11.32+0.79+0.57+46.83=56.34万元,建筑公司净亏了56.34-20=36.34万元。

张总说,我忘记税金的问题了,这么说真亏了!

我对张总说,你别急,听我说完,上面说的是按照业务的实质,应当开具利息费发票给房地产公司,但是,房地产公司肯定不会让你开具利息费发票的,原因有两个:

1、按照营改增文件的规定,贷款服务不得抵扣进项税额。所以,如果你给房地产公司开具的利息费发票,房地产公司是不能抵扣进项税额的,那就会多交增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。

2、由于这200万元的支出,房地产公司拿到的是利息费发票,所以只能作为财务费用来处理的。那么,房地产公司在进行土地增值税清算时,不能作为开发成本列支,这样的话,房地产开发公司的扣除项目会少200/(1+9%)*(1+30%)=238.53万元,按最低税率30%计算,会多交土地增值税=238.53*30%=71.56万元。

另外,大多数房地产公司的利息费在土地增值税清算时是不单独扣除的,而是直接按取得土地使用权所支付的金额和开发成本的5%计算扣除。所以,房地产公司要你这张200万元的利息费发票,对于土地增值税来说是没用的!

所以,房地产公司考虑到自身利益,会把这200万元作为原工程合同的价外费用处理,要求建筑公司开具200万元的工程款发票,那么,建筑公司的应交税金如下:

1、增值税。

同样不考虑进项税额问题。

应交增值税=200/(1+9%)*9%=16.51万元;

2、城市维护建设税。

应交城市维护建设税=16.51*7%=1.16万元;

3、教育费附加和地方教育费附加。

应交附加税=16.51*(3%+2%)=0.83万元;

4、印花税。

房地产公司多给你200万元的商业承兑汇票,肯定会要求建筑公司补签一个合同或者协议,建筑安装合同适用的印花税税率为0.03%。

应交印花税=200*0.03%=0.06万元;

5、企业所得税。

应纳税所得额=200/(1+9%)-1.16-0.83-0.06=181.44万元;

应交企业所得税=181.44*25%=45.36万元。

综上所述,建筑公司给房地产公司开具200万元的工程款发票,应交税金合计=16.51+1.16+0.83+0.06+45.36=63.92万元。

所以,建筑公司看似多收了20万元的钱,实际上亏了63.92-20=43.92万元。

张总说,这没问题,现在发票还没开,主动权在我手里,到时候我不给房地产公司开那么多发票不就行了吗?

我对张总说,既然房地产公司敢多给你200万元的商业承兑汇票,又让你去指定的财务公司去贴现,肯定是计划好了的,你确定你掌握主动权吗?

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文章名称:《公司房产开发票税金(房地产企业开给个人的增值税票)》
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